住まいと耐久性住まいと法律・タイトル

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●耐久性の基本要素
はじめに
品確法の基準
基礎の高さ
床下防湿
床下換気
土台の防腐と水切り
小屋裏換気
軸組の防腐、防蟻
外壁通気って何?
重量鉄骨造の基準
鉄筋コンクリート造の基準
バルコニー防水
本気の基準法住宅
制度を活用しよう

●建物劣化とメンテナンス
建物劣化はどこから始まる
自然劣化の進み具合
人為的ミスによる劣化
メンテナンス計画表

●耐久性を考える
耐久性の3要素
木材の耐久性と価格
公庫融資の耐久性仕様とは
メンテナンスは健康診断
その他の要素

●50年もつ家
50年もつ家を考える
立地を考える
外装材は何が良い
メンテで困る家
軒の出と建物の長持ち度
木は何が良い
35年目のオーバーホール
5年に一度、目視点検

●ミニ知識
軒の出の無い建物と外壁通気
小屋裏換気とは
バルコニー防水の方法
建物と周囲地盤の関係
24時間換気
本当の建物寿命は何年?


 

 

 
制度を活用しよう

知らないと損をする住まいの性能と制度

 今までの説明をすぐに理解できる人は少ないでしょう。何をチェックすればいいのか・・と悩む前に、知らず知らずに利用している制度の中にも、建物の耐久性を高めるための義務規定が存在しています。
 言い換えれば、いろいろな制度を利用することによって、建築会社が自動的に履行しなければならない状態にすることができます。
 
 ここでは、 もっとも広く使われている制度が義務化している建物の耐久性を高める仕様を紹介しいます。

注記:制度が義務化している制度とは、その仕様を守って建物を建てなければ制度を利用できない仕組みを持ったものです。



■品確法の耐久性等級

. 仕様規定
等級1
等級2
等級3
木造住宅 基礎の高さ
床下防湿
床下換気
土台の水切り、防腐・防蟻措置
軸組の防腐、防蟻措置
小屋裏換気

バルコニー防水規定
サイディングの壁通気工法
鉄骨造、RC造の耐久性仕様

追記
1.建築基準法の△印は、ここでは紹介していませんが等級2よりも緩い基準で規定されています。
2.○印が等級2と3にまたがって入っているものは、どちらの等級も内容が同じです。
3.−印は規程がありません。



 最初に、『建築基準法は、建築主の味方ではありません。耐久性のレベルを知るひとつの手がかりに品確法がありますが、建築基準法は最低ランクの等級1のさらにそのなかの一部の規定しか書かれていません。』
と書きましたが、これらの仕様は建築基準法に書かれているもの以外は、全て建築主の選択事項です。
 大手の株式上場企業や優れた地場中堅企業などでは標準的仕様であっても、玉石混在のこの業界では建築主自らが、しっかりとチェックし、自分の住まいを考えていくしかありません。


 下表の仕様規定は、それぞれの制度を利用する際に守らなければならない規定で、単に建築基準法だけではほとんど何も規定されていません。
 しかし、公庫融資を利用する際は、下表の7項目が、財形融資の場合は5項目が、そして、(財)住宅保証機構の性能保証制度を利用する場合は、公庫仕様以外に2つの新たな仕様を守って建物を建てる必要があります。

 でも、最近では公庫融資を受ける人はあまりいません。しかし、公庫融資を受けになくとも、たとえば契約書に『住宅金融公庫の耐久性仕様に準ずる』と追記するだけで、建築会社はその仕様を守って建てる契約上の義務が生じます。

 これらの仕様はわずかな追加費用で可能なものばかりですから、是非、契約までに追記したい事項です。


■各制度と義務化されている等級

. 仕様規定 建築基準法 フラット35の仕様 財形融資の仕様 瑕疵保険
木造
住宅
基礎の高さ400mm
床下防湿
床下換気
土台の水切り、
   防腐・防蟻措置
軸組の防腐、防蟻措置
小屋裏換気
柱の小径
バルコニー防水規定
サイディングの
外壁通気工法
鉄骨造、RC造の耐久性仕様


追記
1.1.2の数字は、品確法の等級。
2.−印は、一切の規定がありません。
3.○印は品確法とは関係のない公庫や(財)住宅保証機構の独自規定
4.財形融資で、建物が耐火構造や準耐火構造の場合は、上記5つの規定は行う必要はありません。また、財形融資の場合は、会社からの直接貸し、財住金などからの融資、公庫からの融資の大きく3つの融資形態があり、融資を受ける先によって、守るべき基準が異なります。上記の記載は何も規定されていない場合です。公庫から財形の転貸しを受ける場合は、公庫融資の仕様を守るように義務づけられています。

等級2にするための追加費用  0円が当然!
 このサイトでは、いまま数百件以上の建物のサポートサービスを行っていますが、大都市部の木造3階建てなど、ギリギリの高さの中で建てているような建物では、基礎の高さを建築基準法ギリギリの30cmにしかできなかったり、一般地域では、小屋裏換気が忘れがちであったり、といった場合があります。
 でも90%以上の建物が、最初から等級2をクリアするか、あるいは一部分だけ足らない。といった状態の建物がほとんどです。
 すでに等級2程度が、建物の品質のスタンダードレベルとなっています。
 「等級2にする、公庫仕様だから追加費用だ・・」というような会社は、ただ売るだけの顧客のことを考えない論外な会社と考えた方が良いでしょう。
多いトラブル
仕様規定 建築基準法
基礎の高さ400mm 特になし。ただ、敷地や高さの制約で400mmも基礎高をとれない場合もある
床下防湿 特になし。
床下換気 特になし。
土台の水切り、
   防腐・防蟻措置
時たま、水切りを設けないで外壁モルタルを塗る業者がいる。
軸組の防腐、防蟻措置 特になし。
小屋裏換気 他の仕様はクリアいても、小屋裏換気をしていない業者は意外と多い。
柱の小径 公庫仕様といっても昔の基準しか知らないで施工している会社がある
バルコニー防水規定 床勾配の不足、不良施工等非常に問題施工の多い分野
サイディングの
外壁通気工法
通気工法を理解せずに施工している例が非常に多い
鉄骨造、RC造の耐久性仕様 品確法規定をを知っている業者は少数派
契約書への記載方法

 上の表を見ると住宅金融公庫の融資を受けるだけで等級2プラス、通し柱などを太くする柱の寸法の規定をクリアし、(財)住宅保証機構の性能表示制度を利用すると、さらに優良な状態にすることができます。
 つまり、住宅金融公庫の融資をわざわざ受けなくても、契約書に次にように書き込むだけで、建築会社はその工事をしなければならないことになります。
 建築条件付きなど、図面や仕様が曖昧な場合は特に有効です。

 また、契約書あるいは図面などにこれらの仕様を指定しておくことで、問題施工があっても契約不履行として工事の是正を指摘することができます。

契約書などに織り込む文面
この建物は、住宅金融公庫の平成15年度、公庫住宅等基礎基準(平15.6.1、住公規程26号)に適合すること。
また、(財)住宅保証機構の平成16年度、性能保証住宅設計施工基準に適合すること。

あるいは
この建物は、最新の住宅金融公庫の公庫住宅等基礎基準に適合すること。
また、最新の(財)住宅保証機構の性能保証住宅設計施工基準に適合すること。

注記:このサイトでは、この章も含め、公庫耐久性仕様と説明しています。
 以前は公庫でも耐久性仕様が選択項目だった時代もありますが、平成15年度から、すべて公庫融資住宅には耐久性仕様が義務づけられたため、上記のような文言となっています。建築会社への説明には、「公庫耐久性仕様」や(財)住宅保証機構の「性能保証制度」の要件を満たすこと。という説明の方がわかりやすいでしょう。

でも、契約書等に記載する場合は、上記の記載としてください。
 時々、平成9年度の公庫仕様に適合する、といった古い記載をしている図面を見かけますが、公庫も住宅保証機構も2〜3年に1回は規約を変更していますから、年数などの記載は特に重要です。あるいは、上の例示下段のように最新の○○基準に適合、という表現でもかまいません。

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