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 劣化というよりも『被害』と書いた方がわかりやすいでしょうね。建物には、自然劣化以外にも、人為的な工事ミスによる被害を受けることがあります。


 この人為的なミスによる被害は、地盤沈下以外はほとんどが雨漏りで、築1年から10年以内に発生します。逆に言えば、築10年以降の劣化による被害は、経年劣化も入っている場合が多いです。

 下の図が人為的な被害が発生しやすい年数です。

    

2.人為的ミスによる劣化

■地盤沈下
 発生する場合は、概ね築の浅いうちに発生しやすく、築10年も経って発生することはほとんどありません。ただ、地盤調査の普及などで着工前に地盤調査をする習慣がついて来たため、地盤沈下の自己は最近は少なくなっていると思います。

■雨漏り・・気づく雨漏り、気づかない雨漏り
 人為的なミスによる被害で圧倒的に多いのは雨漏りでしょうね。
 でも雨漏りには2つのタイプがあります。一つは上の図に書いているように『気づく雨漏り』これは、窓際や天井から雨が浸みてきますからすぐに気づきます。そして、これらの雨漏りは概ね築年数が浅い頃に起こります。

 もう一つのタイプで建物に大きなダメージを与えるのが『気かない雨漏り』下の写真のように長い間に、知らず知らずの間に壁の中に雨が廻り、気づくのは大体築数年を経てからです。その時にはすでに下の写真のような状態になっている場合があります。
 いずれの写真も外壁とバルコニーの手すりが接する場所(左写真)からの漏水ですが、なかなか気づきませんでした。

     

■FRP防水層防水層の浮き、剥がれ
 これも施工不良による初期不良で、入居1.2年までに起こりやすいです。FRP防水層が浮いていたり、ぼこぼこしていたらすぐに部分補修をしてもらいましょう。

■外壁シーリングの劣化
 これも気がつかない施工不良で、本来のシーリングはキチンと施工しておけば10年以上は持つのですが、工事が悪いと、完成後数年でヒビが入ったり、隙間が生じるような劣化を起こしているシーリングがあります。 上の『気づかない雨漏り』の原因の一つです。

■配管の接続不良による漏水
 私も3件か4件経験していますが、案外に比率が高いです。ただ、配管がキッチリつながれていなくての漏水ですから、入居1ヶ月程度までに異常が分かります。

  

■点検の時期・・5年目点検をしよう
 このように考えると、よくハウスメーカーが6ヶ月点検や1年点検、2年点検などをしていますが、施工不良の発見という観点からすると、上の図のように、最初の1ヶ月目。そして、季節が一巡した1年点検。そして、シーリングなどは施工不良が顕在化する5年目点検の方が良いんですね。

 施工者が定期点検を行うようになっていないような請負あるいは売買契約では、自ら、念のためのチェックをしておいた方が良いでしょう。


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