前ページは、坪単価を安く見せかけるためにも施工床面積というものを作りだし、あたかもその施工床面積で工事費を割れば、坪単価も低く見せかけられる。という涙ぐましいテクニックの一つをご紹介しました。
（こんなものがテクニックというのかどうか疑問ですが、涙ぐましい、という形容詞は当たっているでしょうね）
ここでは、大手ハウスメーカーの方法をまねた項目分散型の目くらましテクニックのご紹介です。
建築条件付きの場合
その前に、建物の仕様も本体価格も決まっている建築条件付きの建物の場合を見てみましょう。
この場合は、概ね次のような会社が多いです。
・本体価格・・・・1,820万円
・追加工事費・・・ 62万円
・諸費用・・・・・ 65万円
・合計・・・・・・1,947万円
この諸費用の中に、「建築確認の費用や水道分担金などが入っている場合が多いですが、せいぜい大項目は３つぐらいです。（注：登記等の諸費用ではなく工事の諸費用）
項目分散・目くらまし資金計画書テクニック
・本体工事費・・・・・・1,580万円
・外部付帯工事費・・・・ 150万円
・お客様オプション費・・ 250万円
・諸費用・・・・・・・・ 150万円
・合計・・・・・・・・・2,130万円
と、４つほどの大項目を並び立て、どちらかというと建物本体価格を低く書き、いかにも、それぞれに費用が必要なのです。それぞれは安いでしょう。といった感じの資金計画書になっています。 これもいろいろなハウスメーカーの見積もり方法を寄せ集めたものなのです。
ハウスメーカーでも、ローコスト系、あるいはローコストタイプの建物になるほど、建物本体価格が低く設定され、他の項目で費用が加算されるような資金計画書になっています。
たとえば、ある時、あるハウスメーカーが２５．８万円／坪で売り出していましたが、いろいろ必要な工事を加味すれば、結局坪４５万円前後か、それ以上になっていました。
でも分譲住宅を考えてみれば、分譲住宅の価格表示に、本体価格○○、付帯工事○○なんて表示などありません。
あくまでも建物価格○○○○万円とシンプルです。
次にシンプルなのが、オブションをつけない建築条件付きの建物です。建てる坪数が決まれば、後は基本坪単価が決まっている場合がほとんどですが、それをかけて、建物価格○○と、あとはせいぜい建築申請などの諸費用数十万円までです。
簡単な水増しテクニック。
実は見積書も同様に、項目を多くするほど価格を上げやすいのです。
私が昔工事をしていた頃に使っていた、そして、今でも誰でも使っているテクニック。
それは、
・フローリング貼り・・・１式 200,000円
よりも
・フローリング材料費 １式 87,300円
・同上手間代 １式 121,000円
さらには、
・フローリング材料費 １式 86,250円
・同上手間代 １式 121,500円
・同、補足材、釘金物 １式 3,250円
計算すればわかるのですが、合計は同じなのですが、細かく書けば書くほど、数字が細かいほど正直そうにみえる見積書ですが、本当はその反対なのです。
項目が多いほど、実は水増し出来るのです。少しずつ金額を上乗せして足していけば項目が多いほど合計金額が上げられるのが分かると思います。
このような目くらましテクニックにうっかりと誤魔化されないようにしましょうね。
でも、どれが高いのか安いのか、トータルで判断しろと言われても分かりませんね。。
それをフォローしてくれるのは、合い見積もりを取るということでしょうね。
注：この話は、注文住宅あるいはリフォーム固有の話です。
安く見せかけるテクニックいろいろあります。はい！？