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見積もり−建物グレードと坪単価

チラシや広告は、グレードの把握に最適

 建物の坪単価は、同じ県内でも都市部と過疎地では大きく違います。
 また、前項の都道府県別坪単価をいくら見ても、全国的な傾向が分かり、その都道府県の平均値は分かっても、自分たちの地域の本当の坪単価は分かりませんね。
 また、建物のグレードによっても坪単価は変わってきますが、それも分かりません。
 でも、非常に簡単に自分の建てたい地域の坪単価が分かり、かつ、グレードが分かる方法があるのです。
 それは、新聞の折り込みチラシや分譲地の広告と、建売系、電鉄系、大手分譲地などの情報を分析することで、その地域の、あるグレードの建物の坪単価をある程度想定することが出来ます。


タイプ別の建物グレード

 下の表は、
1)大手ハウスメーカーが分譲している郊外の大規模分譲地の建物グレード。
2)鉄道沿線で行っている電鉄系の不動産会社の建物グレード。
3)折り込みチラシに載っている地場不動産会社の建築条件付きなどの建物。
という3つの建物のグレードを言葉のイメージにしたものです。

分類
大手ハウスメーカー系
電鉄分譲系ハウスメーカー
建売系ハウスメーカー
イメージ 積水ハウス、大和ハウスといった大手ハウスメーカーが独自に開発している大型分譲地の建物 東武、相鉄、近鉄といった電鉄系不動産会社が開発している鉄道沿線の分譲地の建物 市街地などで地場不動産会社が販売している建築条件付き宅地の建物
建物の仕様グレード
高位グレード
中位グレード
ベースグレード
傾向 建物の仕様グレードも高く、当然、坪単価も高い建物が多い。もっと高位にグレード展開をしている場合が多い。

中間程度の仕様グレードを目指したものが多いが、建物の根本的仕様としては、基本的な者は、すべて備えている。中位のグレード。

それほど高くはない安定志向の建物といった感じ

市内の不動産会社同士の競争も激しく、表面的な住宅設備意外は、ほとんど同レベルの仕様

建物の根本的仕様は備えているベースグレードと考えよう。

傾向−2 自社ブランドの力で販売するため、高位の坪単価となっている。 競争が少ないため、右よりも仕様は良いが叩くも高め傾向なのが一般的。
中位の建物グレードの坪単価を知るときによい。
他社との競争があるため、その地域のベースグレードの坪単価が反映されている。
ベースグレードの坪単価を知るにはうってつけの情報
坪単価のイメージ
たとえば、坪80万円前後
たとえば、坪70万円前後
たとえば、坪60万円前後
屋根
同右
カラーベストよりも少し上位な屋根材あるいは瓦
カラーベスト
外壁 独自仕様の外壁 厚み15mmサイディングやモルタル外壁 厚み12mmサイディング
床、建具
独自グレード
中位グレード
比較的ローコストタイプ
住宅設備
独自高級グレード
中位グレード
比較的ローコストタイプ
耐震性
等級3程度
等級2以上
等級1から2以下
耐久性
最高レベル
公庫耐久性レベルをクリア
公庫耐久性レベルか、
少し下
断熱性
より付加価値
省エネルギー仕様
省エネルギーか、
それ以下
施工品質
優良な品質

安定した品質

業者によって品質にバラツキ有り


 一般的な傾向として、大手ハウスメーカー系は、他のグループと異なり、全く独自の価格体系で、ブランド化した価格で展開しているため、高くても良い物、という販売戦略で価格設定しており、建物の仕様もハイグレードなものが多いです。
 つぎの電鉄系の建物は、一般的には公庫仕様を確実に入れると言った品質的にも安定した中位のグレードで建物を建てている場合が多く、他社競合も少なく、価格もやや高めです。
 最後の建売系では、土地価格が高い分ことと、他社競合もあるので、一点豪華主義の住宅設備や床暖房を付けると言った表面的な装備充実は良くても、建物全体の仕様で考えれば、サイディングなども最も安い12mmを使うなど、建物のコストは抑え、ごく普通のベースグレードと考えればいいでしょう。

 以上のようなイメージを持ちながら、建てる地域の半径20〜30km程度の範囲の情報を集め、自分の考えている建物グレードの坪単価を考えると良いでしょう。

注記:それぞれのグレードに明確な境界があるわけではありません。
 下記の図のように、建売系ハウスメーカーでも低グレードの建物を提供しているところもあれば、その反対に中位グレードの品質の良い建物を販売しているところもありますし、電鉄系だからと言って、すべてが中位グレードだとは限りませんから、建物には仕様によってグレードがあり、それに伴って坪単価も違ってくる、その目安の一つが、この分類方法だという風に考えましょう。

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タイプ別の建物グレード

 建物坪単価に変化を与える要素は、仕上げ材のグレードと住宅設備、建物の性能の3つの要素です。
 これらの要素を坪単価に与える要素を知っておきましょう。

■内外仕上げ材
  仕上げ材で坪単価に影響を与える大きなものは、
1.屋根材がカラーベストか瓦系か。
2.外壁のサイディングの厚み(12mmか、15mm以上か)あるいはモルタル外壁かといった事で、坪単価に影響を与えます。
 もっともローコストなグレードは、屋根はカラーベスト、外壁は12mmサイディングの組み合わせ、室内は、仕上げ材、ドアとも同一メーカー品といった仕様です。
・ベースグレードを0としたときの坪単価アップ額
建物グレード
高位グレード
中位グレード
ベースグレード
坪単価のアップ
〜4万円/坪アップ
〜2万円/坪アップ

■住宅設備
 住宅設備は、たとえばキッチンなどでも50万円から250万円といった形で価格帯に大きな幅があります。これは、ユニットバスや便器なども同様です。
 広告などを見るときは、建物の坪単価だけでなく、どの程度の価格帯の商品がセレクトされているのかもチェックしておきましょう。
・ベースグレードを0としたときの坪単価アップ額
建物グレード
高位グレード
中位グレード
ベースグレード
坪単価のアップ
〜3.5万円/坪アップ
〜1.5万円/坪アップ

建物の性能

 耐震性や耐久性といったものは、価格にはほとんど影響を与えません。
 しかし、断熱性能が坪単価に与える影響は大きく、特に断熱サッシ、樹脂サッシといったサッシが高性能になっていくほど、大きく価格が跳ね上がり、200万円から300万円の差額が生じることもよくあります。
・ベースグレードを0としたときの坪単価アップ額
建物グレード
高位グレード
中位グレード
ベースグレード
坪単価のアップ
〜10万円/坪アップ
〜3万円/坪アップ

■折り込みチラシの坪単価は、最も低位と考えよう。

 このように、どちらかというと目に入りやすい折込チラシだけから情報を集めていると、それはベースグレードの坪単価ですね。
 それなのに頭で考えているグレードが、大手ハウスメーカー並みの高位のグレードで考えていれば、いざ、見積もりを取ったら、予算が全く足らない・・という事になってしまいます。

 広範囲の所からいろいろな情報をとる。
 それが適正に坪単価をとらえる方法ですよ。


坪単価から建築費用を想定する簡略法

 こういった方法である程度、その地域の坪単価が分かってくると、いよいよ家を造るための総予算を算出することが出来ます。 

 ごく一般的注文住宅では、その総費用は、予定坪数X想定単価の金額から、別途費用や諸費用が加わり、

  • 注文住宅の場合は、建物の予定金額(坪単価*坪数)の1.25倍程度の総費用がかかり
  • 分譲、建売系住宅の場合は、広告表示価格かの1.15倍程度かかる
    と考えておきましょう。
    ただし、分譲、建売系でも標準仕様外のオプションを追加していれば、当然必要予算はアップしていきます。
建物のみの坪単価表示 新築の場合……延坪X坪単価X1.25=総予算
建替の場合……述坪X坪単価X1.35=総予算
分譲、建売系住宅の坪単価表示 …………………広告価格X1.15=総予算

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