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住宅ローンの基礎−銀行金利の裏を見よ!

 都市銀行、地方銀行、信用金庫といった店舗を持つ銀行から、ソニー銀行、楽天モーゲージなどインターネット専用銀行などなど、住宅ローンを借りるといっても、今では多種多様な商品がネット上に溢れていますね。

 そして、競うかのように金利が安い、頭金が不要。保証料がいらないなど、多種多様なサービス文句で溢れかえっています。
・−1.0%の優遇金利
・団体信用生命保険付き
・保証料無料
・頭金に応じて優遇金利

などなど、銀行のキャンペーンを見ると、あまりに多すぎて、どれが良いのかよく分からない。といったところが正直な印象ではないでしょうか。

 そして、ついつい、金利だけを比較したり、無料という言葉だけが目に飛び込んできたりしているのではないでしょうか。

 でも本当は、広告表面で並べられる金利や○○無料の裏側に、銀行のしたたかな戦術が隠されているのです。それは、金利だけでなく、保証料や団体信用生命保険、火災保険、融資手数料をトータルで見ないと決して分からないことなのですよ。

■住宅ローンを組む際に必要なチェックポイント
 その前に、住宅ローンを組むときに必要なポイントをおさらいしておきましょう。下の表の前半白色ベースの部分は、どちらかというとご自身の資力に関係する部分。
 後半あずき色ベースの部分は、住宅ローンを借りる際に必要とされるローン以外の費用です。

金利タイプ

・変動金利型
・固定金利選択型
・全期間固定金利型
・変動、固定併用型など
4つの金利支払の組み合わせがあります。
変動金利がよいのか、固定金利が安心なのかは、個人の価値観の分かれ目ですね。

融資期間 最長期間は、35年未満の場合が多いです。
下の完済時年齢と密接な関係があります。
完済時年齢 完済するときの年齢。
70才まで、75才まで、80才までと、銀行によって様々です。
70才完了が融資条件であれば、現在40才の人は、30年のローンしか組まなくなります。微妙な年齢にさしかかった人は要注意のポイントです。
融資金額 物件所得費用の80%から、自己資金不要の100%ローンまでさまざまです。
自己資金の必要額が変わってくるため、資金計画に影響を与えます。
また、自己資金の負担割合によって融資金利を変えている銀行もあります。
返済方法 ・元利均等毎月返済
・元金均等毎月返済
の2つのタイプがあります。
また、どちらかを選択出来る商品や銀行と、元利金等しか選択出来ない商品や銀行があります。
優遇金利 優遇金利とは、ある一定の条件を満たせば店頭金利よりも安い金利が適用されるという銀行の販売促進策の一つです。また、 店頭金利を定価とすれば、最初から一定の金利を優遇して販売している銀行もあります。
優遇金利の最大のポイントは、 その優遇金利がどのぐらい期間まで続くのかということです。最初の5年間だけ優遇金利〜なんて言うのは、優遇金利が終わった後で、ど〜んと支払額が増えてしまいますよ。
保証料 ・保証料不要
・保証料全額前払い
・保証料組込型(毎月の支払に含む)
の3つのタイプがあります。
団体信用生命保険 加入者が死亡あるいは高度障害になったときに住宅ローンの残額を支払ってくれる保険の加入有無です。3大疾病保険など団信以外の他の保険を選べる場合もありますし、銀行が負担するとしている銀行もあります。
火災保険 ・長期一括前払いを融資条件としている場合と、任意の火災保険に契約し、その証券を銀行が確認するといった方法をとるところもあります。
いずれにしても、火災保険は入る必要がありますが、一括前払いか、年払いが可能かで、当初の諸費用の額が変わってきます。
融資手数料 一律○○万円という場合と、融資金額の○%という2つの方法があります。
保証料が無いかわりに、融資手数料が高いという銀行も多いですね。
繰上返済の最低額と費用 ・繰上返済はどの金額から可能か
・繰上返済に要する事務費用はいくらか
・繰上後は期間短縮、元金返済の縮小などを選択出来るのか
をチェックしておきましょう。

 これらの雹の中の後半部分、優遇金利や保証料、団体信用生命保険、火災保険、融資手数料といった部分は、住宅ローンを借りる際に必要とされるローン以外の費用であると同時に、返済総額全体に関係する部分ですね。
 この後半部分にそれぞれの銀行の戦術(思惑)が隠されています。

 そして、どの銀行の住宅ローンが良いのかを比較するときは、保証料や団体信用生命保険、火災保険、融資手数料が大きく関係をしてきます。

■比較のためのチェックポイント
1.優遇金利はどの期間まで続くのか。
2.保証料は無料、有料。有料ならどんな方法の支払。
3.団体信用生命保険やそれに変わる保険の費用はいくら。
4.火災保険の入り方は強制か、任意か。一括前払いか。など。
5.融資事務手数料の費用はいくら。
6.繰上返済時の費用はいくら。


■銀行を比較してみると
 では、これらをふまえた上でいくつかの住宅ローンの比較をしてみましょう。条件は、借入金額3000万円、35年間固定、自己資金(頭金)を20%持っている、と仮定します。また、その銀行の優遇金利が受けられるものと仮定します。 調べた4つの銀行は次のようになりました。

.
A銀行
B銀行
C銀行
D銀行
金利 %
(優遇金利)
2.97%
3.3%
3.52%
3.05%
保証料
不要
前払い方式も可能だか、金利に0.2%上乗せ方式を選択した
本来必要だが、 自己資金20%越えで保証料不要の特典りを利用して、保証料無し
不要
団体信用生命保険
18,000/年
銀行負担
銀行負担
84,400円/年
火災保険
20,900/年
20,900/年
20,900/年
一括前払い
474,500円
手数料
63万円
3.15万円
3.15万円
4.2万円
-
-
-
-
-
住宅ローン支払額/月
114,953円
123,987円
124,335円
116,293円
年間支払額
1,418,336
1,508,744
1,512,920
1,500,816
*年間支払額とは、住宅ローンの年間支払額+保証料の金利上乗せ+団体信用生命保険+火災保険の年間支払総額 住宅ローンを借りているがために、支払わなければならない費用の総額です。)
*団体信用生命保険は、住宅ローンの元金の減少と共に年間支払額も減っていきます。

 A銀行は、もともとの金利が一番安いため、初年度の年間返済額は一番安いですね。しかし、B銀行とC銀行は同じです。金利だけを見ればB銀行の方が安いのですが、C銀行は自己資金20%を越える人は保証料をサービス(無料)としたのに対して、B銀行は保証料を金利に上乗せして取るため、結果として年間支払額は同じになってしまったのです。
 さらにD銀行を見てみましょう。B.C.D銀行の中では、もっとも金利が安いですね。しかし、なぜか、団体信用生命保険の料率が最も高く、年間に8万4200円も支払わなければならないため、結局、いくら金利が安くても、年間支払額は同じになってしまうのです。

 また、A銀行は融資手数料が4行中最も高く、最初に63万円を支払う必要があります。D銀行も火災保険を一括前払いのみとしているため、これも47万円ほどを最初に支払う必要があります。他のB.C行は融資手数料の3.15万円のみですね。

 つまり、単なる金利の比較など意味が無く、住宅ローンを借りるために払わなければならない保証料、団体信用生命保険、火災保険、あるいは事務手数料(融資手数料)を合算して、年間でいくら支払うのかを見ない限り、比較は出来ないのです。

 でも、相変わらず、みごとなほどの横並び体質ですね。


優遇金利
 インターネットで銀行の住宅ローンを見れば、「優遇金利」のオンパレードです。優遇金利とは、要は店頭金利を定価とすれば、定価より金利を値下げしてお安くしていますから、どうぞご利用ください。という話なのですが、実態は定価を下げずに、「優遇金利」という名目で、実質的に「定価=店頭金利」を下げているに過ぎません。

 しかし、この「優遇金利」が少しくせ者です。
 この優遇金利はいつまで優遇金利をするのかは銀行次第で、10年固定であれば、その10年の間だけ、という銀行もあれば、10年固定の期日が終われば、その後は店頭金利から常に1%金利を値引きます、という銀行まで様々です。

 早い話が、紛らわしい二重表示なのですが、
優遇金利がいつ終わるのか。
終わった後はどんな金利に戻るのか
の2点は、しっかりと確認をしておきましょう。

●金利だけに惑わされるな!
 もうこの意味はおわかりですね。銀行が宣伝している表面的な金利合戦よりも、住宅ローンを借りるためにどうしても支払わなければならない費用も含めた年間支払額を比較することこそが、住宅ローンの本当の意味の比較なのですよ。

●結局は、いる費用
 なぜ、このようなややこしい事になったのでしょうか。
 実は銀行からすれば、保証料も団体信用生命保険も、火災保険も、融資手数料もすべて必要なのです。保証料は、いざ返済不能、自己破産、夜逃げとなったときに備えて銀行にとって必要な保険ですし、団体信用生命保険も、借り手が死んでしまったときのいざというときの保険です。火災保険も、建物が燃えてしまっては競売にもかけられませんから銀行にとっては必要です。
 絶対に取りっぱぐれしない。。。のが銀行の信条なのですが、保証料不要と言いつつ、手数料を高くしてみたり、団体信用生命保険は銀行で負担すると言いつつ、実際には金利の中に含まれていたり、金利を安く見せるために、保証金前払い方式や、金利上乗せ方式を考えてみたり、いろいろ手を変え品を変えやってみたものの、そういう費用をトータルで比較すると、結局、横並び〜というのが本当のところでしょうね。

 所詮は、経済統計学の世界です。そうそう美味しい話は転がってはいないとも言えますが。でも、がんばって安い銀行を探してみましょうか。。。


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