その前に、元利均等支払いと元金均等支払いのおさらいをしておきましょう。

.	元利均等支払い	元金均等支払い
特徴	元金と利息の合計額が返済開始から終了まで変わりません。 返済プランが立てやすく、収入基準からも多くの金額が借りられます。 こどもの教育費用がかかるなど、毎月の返済負担を軽減したい人に向いています。	毎月支払う元金が一定の返済方法で、返済額は毎回減っていきます。 教育費などもかからず、比較的多くの資金を返済できる人によいでしょう。
毎月の支払額	最後まで一定額の支払。	支払開始当初は月々の返済額も多くて大変ですが、借入金残高の減少にともない、利息分の減少ペースが早いので、返済が進むにつれて毎月返済額は減っていきます。
支払総額	元金均等返済に比べてトータルの支払額が多くなります。	元利均等返済よりも支払総額が少ないというメリットがあります。
返済比較 （＊１）	総支払額は、15,698,582円 支払額は、毎月37,378円 元金均等よりも787,028円総支払額が多くなる。	総支払額は、14,911,554円 初回支払額は、47,142円で、 最終支払額は23,865円
返済イメージ

＊１：借入金額１０００万円、金利２．８％、３５年ローン

　上の返済比較では、単純に考えれば、同じ金利、同じ支払期間であれば常に返済する元本が一定の元金均等支払いの方が、最初は大変でも、総支払額もすくなくて結局良いのではないかと錯覚しがちです。
　３０００万円借りれば、１５７万円も支払総額が変わってくるのですか。

　でも、繰り上げ返済をすると、どちらもほとんど同じ金利負担、つまり、総支払額になるのです。どちらを選んでも最後は同じ。不思議なこの現象をご紹介しましょう。
　どちらも似たような言葉なので、元金均等支払いを元金さん。元利均等支払いを元利さんとしておきましょう。 どちらも１０００万円を金利２．８％で３５年借りたとしました。

●１０年後
　元金さんは、最初の支払いは47,142円ですが、毎月一定の額で元本が減っていきます。１０年経てば、元金さんの毎月の支払額は40,531円に下がっています。そして元金は7,142,920円になっていますが、元利さんの元金は、8,076,224円でなかなか減りません。その差は、933,304円です。

　でも、元金さんは、１０年間で元金と利息をあわせて5,260,422円支払っています。反対に元利さんは、4,485,360円しか支払っていません。その差は775,062円です。
　つまり、元金さんは、元利さんよりも７７万円も多く支払っていますが、同時に借金の元となる元金も９３万円も減っているのですね。
　この状態では、明らかに元金さんの方が有利そうですね。

●１５年後
　ちょうど１５年後、つまり１８０回目の支払いの時、元金さんの月の支払額が元利さんとほぼ同じ、37,198円になります。このとき、元金さんの支払ってきたお金は元金と利息を合わせて7,590,640円、借金の元金は5,714,380円になっていました。対して元利は、6,728,040円で、元金は6,884,129円です。
　元金さんは、支払総額は862,600円多く支払った代わりに、元金が1,169,749円少なくなり、差が出てきました。

　仕方ないですね。元金さんは一生懸命最初のうちに多く支払ったのですから・・・と考えていると、実は、大きな、大きな、間違いなのです。

●じっ〜と我慢、じっ〜と積み立て、一気に繰り上げ返済
　ここで仮説を立てました。
　『もし、元利さんが、元金さんと同じように、支払っているつもりでせっせと積み立てをして、それを繰り上げ返済すればどうなるのだろうか』と・・ね。

　ちょうど１８０回目の時に元金さんとの支払い差額８６．２万円を繰り上げ返済してみました。
　そうすると
・ローン支払総額は、金利も合わせて15,117,642円
・ローン完了日は、３８２回目（３１年と１０ヶ月）

　なんと、元金さんの総支払額14,911,554円とあまり違わなくなり、ローンの返済期間は３年４ヶ月も短縮出来たのです。さらに、この３年４ヶ月も元金さんが支払い続けている金額を預金だと考えて積み立てれば、９９万７千円も貯まるのです。

　つまり、元金さんのように、支払総額が減るからと、最初の苦しい思いをして支払い続けても、元利さんのように毎月一定額で、楽〜に、しかも元金さんより多く借りられる方式を選んでも、繰り上げ返済をすればむしろ元利さんの方法でも、ゴールはほとんど同じなんですね。
　むしろ、繰上返済によって期間が３年４ヶ月も短縮されました。

　ちなみに３０００万円を借りて、金利２．８％３５年ローンでも、１０年ごとに１００万円づつ、合計３００万円を３回に分けて繰上返済すると、当初の総支払額４７０９万円が、４５６２万円に下がり、返済期間も３１年９ヶ月で終わります。

　今回のデータは下の通りです。EXCELをお持ちで、ある程度元金と金利の仕組みが分かれば誰でも簡単に計算出来ますよ。
・元金均等支払いの簡易シミュレーション
・元利均等のシミュレーション
・元利均等＋繰り上げ返済のシミュレーション
＊お断り：元金均等の方は、端数処理はしていませんので、銀行での実際の支払額とはトータルで２〜３００円前後の金額相違があります。
.元利金等の２つのファイルは、ファイルを開けるときに「マクロを有効にする」にしないと開きません。

●８６．２万円で、５８万円も減らす。
　よく見れば分かりますが、 元利均等支払いの最初の金利負担は5,698,582円です。でも、８９．６万円の繰り上げ返済をしただけで、金利負担は5,117,642円に減り、その差額は実に５８万円にもなるのです。

　逆な見方をすれば、元金を９％返せば、金利もほぼ９％分下がるのです。
　ましてや、８６．２万円を預けて、１５年で５８万円も金利を支払ってくれる『安全な！！』金融商品などありません。

　もちろん、１０００万円に対する８６．２万円なので、比率として大きいです。また、元金均等との比較なので実態の借り方や支払いとは少し違いますが、

　でも、仕組み上、

　こんな『美味しい方法』他にはありませんね〜。

　どんな場合でも、繰り上げ返済はもっとも有効な方法だと言うことですね。

　私も数字が苦手で、こんな細かい数字を書くのみ見るのもイヤな方です。

　でも、このような方法をしっかり頭にたたき込み、少しでも実践することでローンの重荷を減らしましょう。