マイホームの基礎知識−住宅ローンの基礎住まいと法律・タイトル

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長期優良住宅制度とは

●基礎知識
戸建住宅4つの取得法
確認申請とは
住宅会社のバラツキ度

●構想、計画編
ライフステージを考える
ライフスタイルを知ろう
設計と工事に必要な時間
コラム:工期は何ヶ月が適正
購入派 VS 賃貸派

●不動産取引の基礎
土地 建物をめぐる法律
不動産広告の見方
建物価格の目安
地価を調べる
不動産広告の種類と信頼度
不動産業者チェックポイント

●住宅ローンの基礎
トータル費用の把握
いくら借りられるか
繰上返済でさっさと返そう
変動金利か、固定金利か
銀行金利の裏を見よ!
火災保険のミニ知識
コラム:保証料っな〜んだ!

●コラム&ミニ知識
住宅20年の性能変化
大中小、零細企業の比率

データから見る住まい
人工減少社会と住まい


●プランのヒント
○部屋の広さ
リビングの広さ
主寝室の広さ
子供室の広さ
フリースペースの注意点
ちょうどいい。マイスペース

○その他
収納のヒント
2階リビングの
メリット、デメリット

生活感が近くなる1/50の縮尺
風通しの良い家にしたい
シンナーバルコニーの薦め
南にある建物の影の長さ
○窓の科学
失敗した−!?第一位・窓
窓の大きさと配置の目安
窓の方角と人間心理学
【実践】 窓の配置・1階
【実践】 窓の配置・2階

 


 

 

 
住宅ローンの基礎−いくら借りられるか

 前項のように、欲しいと思う物件の取得価格が分かり、諸費用や諸雑費の想定がついてくると取得のためのトータル価格がだいたい把握出来るようになります。
 でもそれだけでは片手落ちですね。
 右の図のように、その引き替えに、自己資金と住宅ローンの合算額がイコールか、それ以上でなければ買えません。

 そのために、次の問題は、あるいはこの問題が最初なのかも知れませんが、コロンブスの卵と鶏の関係にあるのが、一体いくら借りられるのか、ということになってきます。

■住宅ローンの借りる先
 住宅ローンを借りるためには、次のような窓口が利用出来ます。

. 特徴 年収に対する返済率、借入可能額
銀行系 都市銀行、地方銀行、店舗を持たないインターネット銀行、農協系などがあり、融資内容や条件も多義に渡っている。 ■返済率
金融機関により具体的な審査基準は異なりますが、概ね年収の35%を上限としている場合が多く、銀行によっては金利を上げて借入限度額を高くしてくれる場合もある。
■物件の○%までといった限度額を設定している銀行から、100%融資可能な所まで様々。
住宅金融支援機構 旧住宅金融公庫。フラット35等の名称で、最長35年間の返済期間中、金利や返済額が変わらない全期間固定型。金融機関によって金利が異なります。 ■返済率
年収400万円未満は30%以下。年収400万円以上は35%以下。
■購入価格の9割以内
財形融資 財形貯蓄を1年以上行っている勤労者向けの融資。勤務先等が利子補給の形で金利の一部を負担してくれる。直接融資と、転貸融資がある ■返済率
年収の25%以内
■財形貯蓄残高の10倍かつ、購入価格の8割まで

 財形融資は返済率が年収の25%以下と厳しいですが、それ以外は概ねすべてのローンを合算して年収の35%程度までであれば借り入れが可能ということになります。
 ここで言うすべてのローンとは、住宅ローンを併用した場合の他の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン(クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い・リボ払いによる購入を含みます。)などの借入れをいいますから、自動車ローンなどが多額に残っている場合は、借り入れ金額が少なくなってしまいます。
 ローン審査までにはこれらのローンは済ましておいた方が、多く借りられることになります。

■いくら借りられるか
 上の例から、年収に対する返済額の限度を年収の35%と仮定すると、年収500万円の人が返済出来る額は、500万円X0.35%=175万円前後と考えられます。これを毎月払いに換算すると、175万円÷12=145,800円となります。

 これをいくら借りられるかに置き換えるためには、次のようにします。

 下の表から、元利金等支払いで、金利2.8%,返済期間35年の住宅ローンを借りると仮定すると、借入金額1000万円当たりの毎月返済額が37,377円ですから、145,800円を37,377円で割ると 3900万円まで借り入れることが出来る、と試算することが出来ます。

 また、金利は2.8%と変わらなくても、返済期間を30年にすると、1000万円当たりの毎月返済額が41,089円になり、3540万円程度しか借りられないことになります。

 なお、 最初の支払いが多くなるが、最終的な総支払額や、あとあと支払金額が減っていく元金均等支払いを選択すると、35年ローンでは、元利金等の3900万円に対し、3000万円程度しか借りられなくなります。

 この方宇補でおおよその借り入れ可能額を想定することが出来ます。
(なお、ローンの審査では単に年収に対する返済率だけでなく、転職経歴、勤務年数といったことも金融機関によって基準は異なりますが、ローンの審査項目に入っています。年収に対する返済率だけではありませんのでご注意ください)




上の方法で大まかな返済額や借入額を知ることは出来ましたが、それ以外の経常的な支出も忘れないようにしましょう

●マンションは管理費等を加算すること

 戸建て住宅の場合は、修繕も管理も自分でおこない、駐車場もその敷地の中で確保される場合がほとんどです。つまり住宅ローン以外に経常的な出費はありませんが、マンションの場合は管理費、修繕積立金あるいは駐車場代などが毎月必要になり、その額も平均的には2万円から2.5万円程度になっています。
 これらも住宅ローンとは別に毎月必要な支出ですから住宅ローンと一緒に毎月の経常的費用として加算しておく必要があります。

注:最近ではこれ以外にもセキュリティ費用やテレビ受信やインターネットの費用なども毎月必要になってくるマンションも増えています。

●固定資産税、都市計画税は月1万円内外
 これ以外にかかる費用は、賃貸では家賃に含まれて分かりませんでしたが、自己所有では固定資産税と都市計画税を負担しなければなりません。年4回に分割して支払う場合が多いですが、土地・建物で4.5千万円程度の戸建て住宅であれば概ね月換算1万円前後。マンションであればその6〜7割程度の額がかかってきます。

●今の家賃と比較すると・・
 よく、今の家賃と比較するとどうなのかといったことが比較対象の的にされますが、次のように考えましょう。
 上で説明したようにマンションであれば管理費などの経常的費用、戸建て住宅、マンションとも少額ですが固定資産税などの負担も忘れないように計画に入れておきましょう。
注:火災保険や団体信用生命保険などを年払いとされる場合は、住宅ローンの支払い以外にそれらの金額も返済計画の中に含んでおく必要があります。

 


●最初は試行錯誤
 マイホーム取得の最初は、試行錯誤の連続です。
 いいなぁ。と思う物件があっても計算すればあと一歩ローンが払えなかったり、価格的にはちょうど良い物件であっても不便だったり・・・
 また、最近は金利も変動金利、固定金利など複雑になり、諸費用も銀行や融資の方法によって実に様々な組み合わせになります。
 そのためにいろいろな情報を集めることも大事ですが、生きた勉強、要は実際の商品説明や物件案内を通じて生きた情報を集めることも大切です。

 しつこい営業マンが来たらどうしよう・・と尻込みするよりは、彼らの生の知識を取り込んでしまえ、とどん欲な方が良いでしょうね。


●銀行とは
 100%ローンはどうなのか、と言う話があります。頭金が少ないから100%融資の可能な銀行はどこだろうか・・。
 財形融資やフラット35等は融資限度の割合が設定されていますが、融資限度額というのは、実はこれも銀行からするとどうでも良い話なのです。
 銀行は安全な顧客に借り手もらってなんぼの商売です。ここにキーワードが2つはいっていますね。一つは『安全な顧客』もう一つは『借り手もらうのが商売』ということです。
 たとえば資産家の子息であり、有名大企業に勤めて年収1500万円の人が、5000万円の物件を買うのに、いちいち頭金を出さないと買えないのでしょうか。

 そんなことはありません。資産家というバックボーンがあり、高年収が確実に維持出来る人なら、銀行は5000万円全額と言わず、諸費用も家財も一切合切全部まとめてローンを組んでもらいたいのが本音です。

 それは、『安全な顧客』だからですね。
 銀行に対してよく言われる「雨の日に傘を貸さない」この言葉の一つの意味は、安全な顧客にはいくらでもお金を貸すが、返済してくれるかどうか不安な客にはお金を貸さないといったことですが、銀行からすれば、年収の何パーセントまでが借り入れ可能額か、なんて事も実はどうでもよく、『あんたは最後まで、手間を取らせずに返し続けられる顧客かどうか』が銀行の最大の関心事なのです。
 手間を取らせずに・・とは、見込みが甘くて生活が苦しくなってローンが滞ったり、転職や失業あげくは競売に掛けられる事態になったりしないという事ですね。何も言わずにせっせと黙ったひたすら返してくれるのが銀行にとっての最高の顧客なのです。
 でも、個々の千差万別の経歴を持つ個人の査定など現実には出来ないからこそ年収に対する返済額=借り入れ可能額が設定されているだけですね。

 逆に言い方をすれば、最後まで無理なく返し続けられる額が、自分の借り入れ限度額なのです。融資の審査に通るだろうかと、ハラハラドキドキしているようなら、あなたは無理な返済あるいは綱渡りの生活を考えている、と言うことなのですよ。


●家の建て方は人となり
 数字ほど正直なものはありません。どんなに逆立ちをしようが、1+1は2にしかなりません。

 でも、浮つき、欲を重ね、夢を追いかけ、うなだれたり元気になったりして行動しているのが人間です。そして、その人の性格が出るのもこの部分です。

・えいやぁ。で頭金もそこそこに衝動買いをしてしまった人
・じっくりと貯めて貯めてローンを限りなく少なくして石橋を叩いて建てた人。

 様々ですが、どれが正解などあり得ません。
 すべて人生、生き様ですから。ハイ!!
 気楽に行きましょう。
 みんなそれなりに借りて、それなりのものを取得しているのですから。。。



・住宅は値上がりしているのか
 経済統計の言葉に「名目」と「実質」という言葉があります。名目GDP、実質GDP等がよく聞く言葉ですね。
 1年前と比較して、物価が2倍になれば、名目上200%の上昇です。しかし、賃金(所得)も2倍になっていれば、実質上は0%です。これが名目と実質の関係です。
 これを頭に入れて住宅関係の物の値段を見てみましょう。
 右の表では、1965年を1として、2006年との比較をして見てみました。消費支出全体の物価は、実質3.96倍なのですが、住宅関係は5.4倍と高くなっています。教育費に次いで値上がり率は高いです。

 また、物価の動きは左の表(2000年を100として消費者物価指数)のように、2008年をピークに最近はデフレ現象で価格が下がっており、10年前の1995年当時の物価水準と同じ程度になっています。でも原材料費等々の高騰で建材関係の値上げも始まっており、横ばいか少し上昇していく可能性が高いです。

 ただ、最近の戸建て住宅の傾向としては、坪単価70万円、80万円と言ったハイグレードの商品が売れていると同時に、坪25万円の広告で代表されるローコスト系住宅(実質的には坪45万円程度必要)もあり、価格が二極化しつつある傾向があります。

 また、過当競争ぎみで少ないパイの取り合いですから、安くて良い物(良い業者、良い物件)を選べるかどうかは、『焦らない心』がキーワードなのかも知れませんよ。


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