マイホームの基礎知識−住宅ローンの基礎住まいと法律・タイトル

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【実践】 窓の配置・1階
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住宅ローンの基礎−トータル費用の把握

 なんだかんだと言っても、マイホーム最大の関心事はどの程度の規模の住まいが買える(建てられる)のかと言うことに尽きますね。
 そして、住宅ローン無しで自己資金で建てられる人は一握りの人です。そうなると、自分はいくらの価格の物件まで手が出せるのかと言うことになります。つまり、贈与資金を含む自己資金と住宅ローンを合算してものが、最大取得価格となります。
 では、住まいを得るためには何が必要かというと、物件の価格と諸費用、諸雑費の3つに分けられます。図示すれば次のような事でしょう。

・物件価格は、マンションや分譲、建売住宅であれば広告に記載されている費用ぐらいですし、建築条件付きの建物であってもほとんどが土地の価格と合わせて建物の参考価格が示されていますから、後はオプション費用ぐらいです。オプション無しでも暮らすことは出来る内容は備えていますから、オプションによる追加はどちらかというと生活を豊かにするための費用ですね。
 これ以外に戸建て住宅の場合は、外構を標準価格にふくんで販売している場合が比較的多いですが、含まれていない場合は、駐車場やカーポート、フェンスなどの外構や庭廻りの費用が必要になってきます。なお、中古マンション、中古住宅では場合によっては修繕費(リフォーム費用)も必要になってきます。

・諸費用は、大きくは契約のための1)印紙代などの費用。2)ローンを組むための費用。3)登記のための費用がどんなタイプの建物を取得しても一律にかかる費用です。
 それ以外に分譲、建売住宅、中古マンション、中古住宅や建築条件付きの一部の物件などでは4)仲介手数料が必要となり、5)その他の費用としてマンションなどでは入居時に管理費や修繕積立金などの一時金が必要なマンションもあります。

・諸雑費は文字通り、引っ越し代、新居のためのカーテン、照明器具、新たに取りつけるエアコンや新規に購入したい家具、といったもので、世帯によって金額は大きく変わります。

 そして、これらのトータル費用が分かれば、予定できる自己資金の額を勘案し、自分がいくら借りられるか、いくら返済出来るかの「住宅ローン」の借入額を把握すれば、物件取得可能価格が見えてくることになります。

 では、そのトータル価格を掴むためにはどうするか。

 この図のうちの物件の価格は、注文建築以外は概ね広告などでも分かりますね。そして、諸雑費も引っ越し代や新たに必要なカーテン、エアコン、家具代もチラシやインターネットの通販情報などをたどっていけば概略の費用を算出することが出来ます。

 そうなると、少し分かりづらいのが、『諸費用』という項目ですから、これを押さえれば、住まいを取得するためのトータル費用を概ね把握出来る事になります。

 

●住宅のタイプ別諸費用の比較
 では、住宅の取得タイプ別に、どの程度の諸費用が必要になるのかを知っておきましょう。ここでは新築マンション、中古マンション、分譲(建売)住宅、建築条件付きの建物、中古住宅と5つのタイプを、あえて同じ価格、同じローン額として比較しています。

・条件
 物件価格4500万円、土地2600万円、建物1900万円、住宅ローン4000万円借り入れ期間35年
 新築マンション、中古マンション、分譲住宅、建築条件付き、中古住宅の5タイプ

.
マンション系
戸建て住宅系
.
新築マンション
中古マンション
分譲住宅
建築条件付き
中古住宅
契約書の費用
1.5
1.5
1.5
3.0
1.5
ローンの費用(*1)
30
25
85
85
55
登記の費用(*2)
25
25
40
40
40
仲介手数料
0
148
148(*3)
88(*3)
148
その他
38
-
-
-
-
合計
売り主直接
95
200
127
128
245
合計
仲介業者経由
95
200
275
216
245

単位は万円。合計は切り上げています。
保証料は無しとして計算しています。
火災保険は30年として計算しています。

*1:ローンの費用がマンション系と戸建て住宅で大きく変わっているのは、火災保険料の違いによるものです。戸建て住宅の火災保険料は、マンションなどの耐火建築物の3倍前後の火災保険料となっています。

*2:登記の費用で、戸建て住宅系よりもマンション系の方が安いのも、マンションでは土地の負担割合が低くなるため、結果として登録免許税の負担が低くなっているためです。
*3:分譲住宅、建築条件付きの場合、売り主直接の購入であれば仲介手数料はかかりません。


ローンの費用
契約印紙代 20,000円
融資手数料 銀行によって異なりますが、概ね31,500円前後
保証料 返済不可能となった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に保証を依頼するために支払う費用。
一括支払い、金利上乗せなどがあります。保証料を設定していない(無い)銀行もあります。フラット35では、保証料はありません。
適合証明手数料 新築物件のフラット35などを利用する場合に必要です。
団体信用生命保険特約料

返済の途中で加入者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金で住宅ローンの残額が返済される制度。年払い、一括支払い、金利上乗せなどがあります。

火災保険料 建物の耐火性能、建物の面積、保険を掛ける期間で金額は変わってくる。
年払い、一括支払い、金利上乗せなどがあり、マンションなどでは20万円前後、戸建て住宅では75万円前後になる場合もある。

登記の費用 土地所有権移転登記、建物所有権保存登記や移転登記、抵当権設定登記に登録免許税という税金がかかります。それ以外は司法書士の費用です。

仲介手数料 中古マンション、中古住宅には確実に必要です。分譲、建売住宅で仲介業者を経由して購入する場合は必要です。また、建築条件付きの契約では、仲介業者を経由した場合は、土地代金に対してのみ仲介手数料が必要です。

その他 新築マンションなどでは、入居時に管理費や修繕積立金の一時金を求めている場合があります。


 最近では銀行などの融資方法が多様化され、保証料の有無や、団体信用生命保険、火災保険なども一括支払い、年払い、金利上乗せ型など、組み方によって大きく変動するために、諸費用の計算を一律的な数値を当てはめることは難しくなってきています。

 でも、上の表を見ていると一つの傾向があるのがわかります。

・仲介手数料のウェート大
 上の表を見ても分かるように、中古マンション、分譲建売住宅、建築条件付きなどの建物では、仲介手数料が諸費用に中で大きなウェートを占めているのが分かります。考えようによっては、戸建て住宅を指向する場合、売り主の直接販売の物件の方が、仲介手数料を他のオプション費用などに回せるというメリットもあります。(中古マンションは、ほぼ例外なく仲介業者経由でしょうから、この方法は不可能ですね)
・戸建て住宅では、火災保険料のウェート大
 つぎにウェートが大きいのが火災保険料です。戸建て住宅では耐火建築であるマンションに比べて火災保険料も割高で、面積などによって異なりますが、平均的には30年で50万円前後必要になります。(マンションでは12万円前後)ただ、最初に一括して支払う、毎年支払う、金利に上乗せするなどの方法もとれるため、支払いの選択は可能ですから、ローン決定の最後の段階で検討しても良いでしょう。


・諸費用の概算値
 以上を一口でまとめると下のようになります。

  

 ここで上限と下限で範囲を示しているのは、たとえば下限は保証料無しで団体信用生命保険と火災保険を一括で支払う。上限は保証料も一括支払いをする、といった仮定の下で算定した概算値です。
 たとえば、4000万円の新築マンションなら、諸経費は下限が約100万円から上限が160万円程度という目安となります。土地代2600万円と建物1400万円の建築条件付きの建物なら、諸費用は売り主直接なら、下限が120万円から上限220万円程度で、仲介業者経由なら、さらに88万円程度の仲介手数料が必要、と言う目安になります。

 なお、中古住宅の場合は火災保険料などは、築年数によって変わってきます。
 物件規模が変われば、このパーセントも変わってきますよ。


・トータル費用の算定
 諸費用が分かると、物件価格と諸雑費を弾けば大体のトータル費用が分かってきますね。諸費用は、引っ越し代以外はその世帯によって大きく異なるため、自分で見積もってみましょう。

項目
費用
物件価格(土地・建物)
.
諸費用
.
仲介手数料
.
諸雑費 引っ越し代
.
カーテン・照明器具
.
エアコン・家具購入
.
その他
.
トータルの取得費用
.
注:

仲介手数料のウェートは大きいですから、物件をまったく決めていない段階では、仲介手数料も含めて計算(予算化)をしておいた方が無難ですよ。

注: 諸費用を含めて自己資金の額を減らしたいために、保証料、団体信用生命保険や火災保険のいずれかを金利上乗せタイプなどにして自己資金の額を軽減する選択肢も考えられますが、金利が上乗せされると言うデメリットもあります。
また、勝手に決め込んでも、融資をしてもらう銀行が扱っているかどうかも関係してきますから、選択肢を狭くしてしまわないように注意しましょう。
注: 物件を見にいってある程度の商談に入れば、営業マンあるいは仲介業者の方が、その物件に対応した諸費用の額などを算定してくれますから、いろいろな物件での商談を重ねていれば、諸費用にも詳しくなっていきますよ。
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