マイホームの基礎知識−不動産取引の基礎住まいと法律・タイトル

インデックスページ・・

長期優良住宅制度とは

●基礎知識
戸建住宅4つの取得法
確認申請とは
住宅会社のバラツキ度

●構想、計画編
ライフステージを考える
ライフスタイルを知ろう
設計と工事に必要な時間
コラム:工期は何ヶ月が適正
購入派 VS 賃貸派

●不動産取引の基礎
土地 建物をめぐる法律
不動産広告の見方
建物価格の目安
地価を調べる
不動産広告の種類と信頼度
不動産業者チェックポイント

●住宅ローンの基礎
トータル費用の把握
いくら借りられるか
繰上返済でさっさと返そう
変動金利か、固定金利か
銀行金利の裏を見よ!
火災保険のミニ知識
コラム:保証料っな〜んだ!

●コラム&ミニ知識
住宅20年の性能変化
大中小、零細企業の比率

データから見る住まい
人工減少社会と住まい


●プランのヒント
○部屋の広さ
リビングの広さ
主寝室の広さ
子供室の広さ
フリースペースの注意点
ちょうどいい。マイスペース

○その他
収納のヒント
2階リビングの
メリット、デメリット

生活感が近くなる1/50の縮尺
風通しの良い家にしたい
シンナーバルコニーの薦め
南にある建物の影の長さ
○窓の科学
失敗した−!?第一位・窓
窓の大きさと配置の目安
窓の方角と人間心理学
【実践】 窓の配置・1階
【実践】 窓の配置・2階

 


 

 

 
不動産取引の基礎−土地建物をめぐる法律

 いろいろな世の中の仕組みは法律によって形作られています。法律があるからこそ、権利が守られている側面がある反面、その法律のおかげで、全くの自由に取引も建築も出来ない規制という網がかかっている場合があります。

 土地、建物を取り巻く不動産・建築の法律も同様に多種多様な法律によって形成されています。そして、その法律を知る、知らないで損をしたり、不利益を被ったりすることも多いですね。

 このページでは、そんな土地と建物を取り巻く法律を簡単にご紹介しています。
 赤字は最低限覚えておいて欲しい事柄です。

土地・建物をめぐる法律

主な目的 法律名 内容
土地・建物の取引のルール 不動産登記法 土地や建物の権利を守ってくれます。

・保存登記をしていなければ、勝手に土地や建物を売買されても対抗出来ません。
区分所有法 マンションの区分所有を決めた法律。組合の議決方法も決められています。
借地借家法 借地借家の双方の権利と義務について書かれた法律です。
宅地建物取引業法 仲介業者も不動産会社も、およそ土地、建物の取引を商売としている人、会社は、この法律の規制を受けています。

・確認申請を通っていない建物は、広告することも契約をすることも出来ないことになっています。
・仲介手数料の上限は、この法律で決められています。
・建築条件付きの売買で、建物の仲介手数料を取るのは違法です。
その他 農地法、都市計画法(市街地区域、市街化調整区域などのルール化)

・農地や市街化調整区域に建物は建てられません。(例外規定有り)
土地価格の規制 国土法・地価公示法
土地・建物を作るときのルール 都市計画法 土地開発の全般的な規制や、用途地域などの地域ごとのルールを形づくっています。

・用途地域ごとに建てられる建物の用途が決められています。第一種低層住居地域では、いつまで待ってもコンビニは来ませんね。商業地域でパチンコ屋反対と叫んでもムダです。
建築基準法 実際に建物を計画するとき、建てるときにかかる法律です。

・建築確認の提出も、この法律で義務化されています。
・よくある勘違いですが、 建築確認は、全てを審査しているのではありません。
宅地造成規制法 崖地などの土地造成を行う場合のルールが決められています。
消防法 マンションなどでは避難や、消防車の進入路の義務づけなど、いろいろと消防法の規制を受けて建てられます。
権利と義務を守る仕組み 民法 個人と個人、個人と会社などとの取引ルールを明確にして、双方の権利と義務について書かれています。

・売買契約、請負契約の時の基本になる法律です。
住宅品質確保促進法 品確法。住宅の性能を決めたり、紛争処理のルールが決められています。 新築住宅の10年保証が義務なのは、この法律のおかげです。
瑕疵担保法 新築から10年間の間に売り主、建築会社が倒産しても保証をしてくれる新しい法律です。2009年施行(構造、雨漏りのみ)

 


●法律を知らないと損をする

 多くの法律は、それを行う人が守る義務があり、その人が守ることで、その法律を知らない消費者の権利が守られる仕組みになっています。
 たとえば、建築基準法の難しい規定など知らなくても、建築士が理解して法律に準拠して設計しあるいは工事監理をすれば問題は生じません。
 しかし、欠陥住宅や違法工事が行われるのは、それを行う人(建築士や施工者)が、その法律を知らなかったり、間違って理解しているために生じる場合がほとんどですね。
 でも多くの欠陥や違法工事は表面化しません。それは、注文者がそれを見破ることが出来ないからですが、その不利益(欠陥住宅に住むといった不利益)は注文者が被ることになってしまいます。

 あるいは、建築条件付きの土地売買では、仲介手数料は土地代のみにしか請求出来ません。しかし、そういう法律を知らなければ、請求させるがままに支払ってしまった・・と言うこともずいぶんと起こっています。

 でも、どちらの例も、その不利益を被るのは買い手であったり、注文者以外にはありません。
 法律を知る、と言うことは、最低限知っておくべき事を知っておくという意味であって、奥深く知る必要はありません。そして、法律を知ると言うことは自分に不利益がかからないようにする予防策なのだ。という意味に捉えると良いでしょう。
 そして、自分で調べなければ誰も教えてくれないのが法律です。


 いろいろな法律の解説は下のページでも説明しています。

○建築基準法の規定、道路の扱いなど
○民法
○法律ミニ知識
○建築条件付き宅地
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