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不動産取り粗木野基礎知識−地価を調べる

 マンションと違い、戸建て住宅の場合、なかなか土地はべつものと割り切ることはできませんね。
 住宅を買おうとするときは、チラシを見ながら、その土地が相場よりも高いのか、安いのかが気になりますし、住宅を売ろうとするときも、売ろうとしている価格が相場よりも高いのか安いのかが気になります。
 そして、そのまま住み続けていても、何となく気になるのが土地の値段ですね。

公示地価、基準地価と路線価
 公示地価、基準地価と路線価。この3つの言葉は土地の価格と切っても切れない関係にありますし、インターネットで公開されているおかげで、いつでも誰でも調べることができる便利なシロモノになりました。

公示地価、基準地価
 公示地価とは、国が「全国の都市計画区域の約10万キロuを対象に約3万地点の標準地点について、2,500名強の不動産鑑定士に委嘱して鑑定評価」したものだそうで、毎年1月1日時点の土地の価格を3月下旬に公表しています。
 そして、基準地価は都道府県が同様の調査を行い、「都道府県基準地標準価格」として毎年7月1日時点の土地価格を公表しています。
 いずれも土地が上がった下がったと、毎年同じように新聞紙上をにぎわす季節の風物詩ですね。
 そして、公示地価や基準地価は、その時点の概ね実態に近い地価とも言えます。

路線価
 これは国税庁が相続税評価額を決めるための指針として使っているもので、概ね「公示地価」の8割程度の価格とも言われています。
 ただ、意図的に平準化するように作成しているようで、場所によっては実勢価格と大きく乖離しているような場所もあるようです。

 それでも公示地価では、せいぜい一つの市で、2〜30地点程度の土地の価格しか載っていませんから、いくら代表的な土地の価格が上がったり下がったりしていると言われても、自分の知りたい土地の価格が調べられるわけではありませんね。大きな意味での土地の値動きを知るだけに過ぎません。
 しかし、路線価は、自動車の通れる道に面している土地は全て載っています。そのため、あの土地、この土地の価格を全く居ながらにして想像することができるという大きな特徴があります。

●それでも土地は水もの
 路線価等の数値は非常に細かく書かれてあり、あたかも正確であるかのような錯覚に惑わされがちですが、でもその時注意したいことは 、土地の価格は、あくまでも需要と供給の関係にある相場的色合いが非常に強い、という厳然たる事実なのです。

 路線価をよく見ていると、土地の価格は前面道路の広さに大きく影響を受けているのがよく分かります。
 でも土地の価格を決めているのはそれだけではありません。

 たとえば、
1.土地そのものの広さ
  (扱いやすい土地の広さかどうか。たとえば住宅地に10坪の土地が残っていても誰も買いませんし、反対に150坪の土地があっても、不動産屋以外は買い手はつきません)
2.土地のかたち
  (建物を建てやすい形なのかどうか。三角形の土地や間口が4mで奥行き20mの土地なんか、誰も第一候補には選びませんね。)
3.道路と土地の高低差など造成的費用の有無
  (土地だけでなく、土地を買った後でその土地を使うために造成などの費用が必要なら、土地の価格は相対的に安くなりますね)
といった部分も加味する必要があります。もちろん、方位も大切な要素ですし、お隣が墓園か公園か・・といったことでも違ってきますね。

 そのため、路線価で調べて、その1.25倍(0.8の逆数)が、その周辺の土地の価格だろう・・と単純に考えないようにしましょう。
注:特に土地の相場や値動きを知らない私たちが、路線価だけを見て、単純にそのまま計算して土地の価格と判断してしまうと、実態の動きと食い違っている場合が多々ありますから、あくまでも目安程度に考えておく必要があります。)

路線価の見方
 路線価は、下記で公表されています。
路線価(国税庁ホームページ)
 右の図は、ある地域の路線価ですが、円内の数値がその付近の土地1m2当たりの路線価です。
 円の横に書いてあるCやDの記号は、借地などの場合に使う記号なので、自己所有の場合は特に気にする必要はありません。
公示地価・基準値はこちら

 

 


●チラシで確認+現地確認+路線価でチェック!!

 土地を捜す場合は、ある地域を候補としている場合が多いですが、その場合でも、チラシで情報をキャッチし、実際の土地を見に行き、路線価でチェックする事を繰り返すと、概ねその周辺地域の土地相場が分かるようになるでしょうね。

 たとえば、上の図のAの土地が坪単価70万円でチラシに載っていたとすると、B点の土地の価格は、路線価の比率から155:125程度の比率ですから、坪単価56万円前後が相場だろうか・・という推測をすることが出来ます。

 しかし、ここで注意しなければならないことは、Cの土地のような旗状地であったり、いくら南向きでもD地のような変形地は、同じような路線価が一緒でもB地と同じ価格では売買出来ません。土地の形状そのものでも土地の価格は違ってくるからです。(その土地の利用のしがいの程度によって変わる)

 でも、チラシを見ながらこのような下見を繰り返していると、ある程度相場感をつかむことが出来るかもしれませんね。

●あくまでも相場
 でも、くどいようですが、土地の価格は需要と供給の関係で動いています。いわば人気に左右され、人気の地域は高く、人気のない地域は安いという『相場』的な動きになるのが土地ですから、土地に定価などありません。

 そして、人気があれば値引きなどしないが、人気がなければ値引きは十分あり得る話ですね。 マンションの売却同様に、半年経ったも買い手がつかなければ値段を下げてみようか、と考えるのと全く同じですね。


・住宅地・17年連続前年割れ
 これは平成20年7月1日時点の基準地価が発表されたときの新聞のタイトルですが、都市部など一部の地域は上昇傾向があるものの、【全国の住宅地全体】の動静はタイトルの通り17年連続の前年割れです。

 少子高齢化で人口が減っていくのですから、この傾向自体は変わらないでしょう。ただ、都市部のきわめて一部の人気地域では値上がり、他の地域はすべて下がるという傾向は相変わらず続いていくのかもしれません。

補足:すでに日本の住宅ストックは、日本の全世帯数を超えています。つまり、空き家が増えつつあるのです。

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