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不動産用語の豆知識−重要事項説明書
1.重要事項説明って何
  宅地建物取引業法では、宅地・建物の売買契約を行う場合、物件と取引についての重要事項の説明をしなければならなくなっています。
1.重要事項説明の時は、宅地建物取引主任者は、宅地建物取引主任者証を見せなければならない。
2.重要事項を書いた書面を交付しなければならない。
3.重要事項説明書には、取引主任者の記名押印が必要。
説明を受ける際のポイント
 

1.納得いくまで聞く

重要事項説明書には、物件のこと、その土地の建築上の規制、金銭・契約の取引上のことなど、不動産取引の最も重要な事がかかれています。
書かれていることについて、自分がわかるまで説明を求めることが必要です。
2.事前にもらう。 物件のチラシや、物件そのものは当然契約より先に見ていますが、往々にして重要事項説明は、契約日の当日にしてしまうのが不動産業界の悪しき習慣です。
出来れば、重要事項説明書を事前にもらい、今までの説明と食い違いがないか、新たに耳慣れない言葉や規制が無いか等をチェックしましょう。
3.契約を急がない。 重要事項説明書の受領書に押印をしたからといって、契約をしたことにはなりません。ご安心を・・・。
先を競って奪い合うような好条件の不動産ならともかく、納得ずくで契約に臨みましょう。

 
2.物件に関する説明
1.登記のこと
 
所有者と契約者は同じですか。 相手が共同名義の場合は、共同名義者全員が契約当事者になります。
また、登記簿のなかの所有者が契約者と同一かは最初にチェックする部分です。
地目は宅地ですか。 農地などの特殊な土地を売買する場合は、農地転用の手続きが可能かなどのチェックが必要です。
原則として、宅地以外は建物は建てられません。
抵当権は。 抵当権がついている場合は、抵当権の抹消が売買と同時に行われるかどうかのチェックが必要です。
土地面積は公簿面積?実測面積? 実測面積で売買するのが大原則です。

長い間、所有権移転のない土地では、希に公簿面積(登記簿上の面積)と実測面積が異なる場合があります。公簿面積50坪と書かれていたが、実測すると48坪しか無かったということのないように・・・。
2.土地・建物への規制
 
都市計画法関係 どのくらいの建物が建てられるかに関わる、建ぺい率・容積率は問題ないですか。
都市計画法関係
( 市街化調整区域)
市街化調整区域では、建物は建てられません。農業関係者、既存の宅地など、特別な用件が必要です。安いからといって飛びつかないこと。
周りに住宅があるからといって安心しないこと。

中古住宅を買う場合も、同様の理由で将来建て替えや増改築が出来るかどうかは、要チェック事項。(以前の所有者は農業関係者だから建てられたが・・)
建築基準法 準防火地域、防火地域、あるいは道路斜線、隣地と建物の空きの規制など、建物を建てるときの制約になる事項を十分確認しましょう。
その他 建築協定など建築基準法より厳しい規制を設けている地域もあります。
風致地区や美観地区なども同様です。
既存不適格建築物 古い中古住宅で、、今の建築基準法や都市計画法では違法となってしまう建物の事を既存不的確建築物と言いますが、増改築の場合には、今の法律の適用を受けるので増築できない等のケースもあります。
3.私道に関すること
  私道は十分すぎるぐらいの注意を
 
私道の性格は。 私道には、位置指定道路といわれる道路扱いの私道と、そうでない私道があります。
位置指定道路でない私道の場合は、一口で説明できないほどいろいろなケースがありますので、所有形態・権利関係・道路として使えるか・水道ガスなどの埋設は・私道が無くても接道しているかなど、十分すぎるぐらいの確認が必要です。

通行地役権として性格。
利用するために負担金を支払う私道。
所有権や共有持ち分のある私道
等々、私道の正確や所有形態、権利形態は千差万別です。
持ち分負担は。 私道によっては、持つ分を必要とする場合があります。
また、私道負担○○m2と書いている場合もあります。
上記と同様、どのような権利や所有の構成なのかがポイントです。
水道等引き込みの承認は 私道には必ず所有者がいます。水道・ガス等の引き込みには承諾な場合があります。
4.水道・電気・ガス・下水道
  水道・下水道はこの中でも最重要チェック。
 
水道・下水道はどこまで来ていますか。 水道や下水道が近くまで来ていないと、多額の引込費用が必要になってきます。その敷地に水道や下水道が来ていない場合は、引き込み費用にどのくらいかかるのか事前にチェックしていないと思わぬ出費になります。
(100万円以上数百万円という場合もありますょ)

また、水道や下水道が敷地の中まで来ているのか、単に前面道路に本管があるのかでも、費用は根本的に変わってきます。(数十万円)
水道管の口径は。

現在13mmの口径を20mmに変えるだけでも50万円程度かかってしまう場合があります。
(水道分担金の差額+引込管のやり変え)
水道の口径もチェックポイントです。

雨水排水は大丈夫? 自分の敷地の雨水排水は、自分で道路側溝や合流式下水道などに排水する必要があります。
他人地へは流せません。
また、雨水が吐けないような敷地も将来湿気などで問題が生じやすくなります。
5.未完成建物の場合の工事完了後の形状・構造
  うるさいなぁ、邪魔くさいなぁ。と言わしめるのがノントラブルの秘訣
 
図面を十分チェック。 契約までいく以上、間取りは頭に入っていても、ドアや窓の使い勝手も十分チェック。
内外装の仕上げは。 屋根・外装・内装の仕上げ材の説明は十分に受けて下さい。
住設機器は。 キッチン、洗面台、浴室、トイレなどの住設機器の説明を再確認。場合によっては、パンフレットをもらい、付いている設備とオプションの区分けも必要。
コンセント・スイッチは。 コンセント・スイッチ・電話・テレビ・インターホン・エアコン用コンセントなどもチェック。
全て書類・図面・カタログでもらう。 住設機器・仕上げも図面だけでなく、カタログをもらい、現物サンプルを見るぐらいの細かさが、最後のトラブルを防ぎます。
6.区分所有である場合
  ・共有部分の規約、専用部分の利用の制限、
・建物や敷地の一部を特定の人に使用させる場合の規約
・維持修繕費用の規約
・通常の管理費用の額
・建物管理が委託されている場合の氏名、住所

 
3.取引に関する説明
1.取引形態は売主、代理、仲介
  取引形態によって、仲介料が発生するかどうかが異なってきます。
仲介料の上限は、売買代金の3%+6万円と消費税です。
販売会社が売り主の場合 仲介料はかかりません。
販売会社が売り主の代理の場合 場合によって仲介料がかかります。
仲介の場合 仲介料は必ずかかります。
2.金銭の額と目的
  金額と支払時期の中には、売買費用以外に税金、登記費用など様々な費用も入ってきます。
その内訳を確認し、同時に自分が支払える時期を十分考えておきましょう。
契約の解錠関する事項
  誰も解約を前提に契約する人はいません。でも、万一の時の転ばぬ杖。
  法律で決まっている契約解除の理由
手付け解除 売り主は手付け金の倍、買い主は手付け金を放棄すれば、契約を解除することが出来ます。
でもこれは、相手が契約行為の履行をしていない場合です。
担保責任による解除 不動産に瑕疵があった場合に解約できる。
注)瑕疵の照明など、現実には非常に難しい。
クーリングオフによる解除 不動産売買にもクーリング・オフ制度はあります。
でも自分の意志で契約する以上、このクーリング・オフの制度が使える機会は現実にはありません。

自分で付加しなければならない解除条件
買い換え特約 契約時に定めた一定期間、希望金額で今の不動産を売却できなかった場合に、契約を白紙に戻す特約です。
ローン特約 契約時に、ローンの種類や金額、手続き期間をはっきりさせた上で、ローン申し込みが不成立になった場合、売買契約を白紙に戻す特約です。
4.損害賠償の予定・違約金
 
損害賠償 普通、契約書には損害賠償を請求できるとしか書かれていない。
損害賠償の必要な事態になったときは、両者協議をするか、決裂すれば裁判や調停しか残されていない。
違約金 手付け解除以外に、購入者の理由によって契約を途中解除した場合に売り手側が申し受ける制裁金の性格を持ち、金額が書かれている場合が多い。
5.手付金の保全措置
  省略(不動産を売る、買うのページを参照してください。)
6.ローン斡旋と不成立の時の措置
  省略(不動産を売る、買うのページを参照してください。)
7.その他
 
契約は署名か押印で有効 契約書は署名だけ、あるいは押印だけでも有効です。
もちろん拇印でもOK。
気軽に判やサインをしないこと。
押印は自分で 不動産売買やローン申し込み、登記には、いろいろな書類が必要です。実印を渡してしまい、何にはんこが押されたかわからないことの無いように。

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