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不動産用語の豆知識−不動産を買う

不動産を売って、買い換えを考えている人は前ページの「不動産を売る」も見ておこう。

1.購入の手順
 
図解
物件を検討 物件の場所や価格だけでなく、細かなチェックを。
重要事項説明 よくよく聞いておこう。
契約・手付金 このときには、疑問点の無いように。
中間金支払 中間金を支払うと、もう解約できない。
(出来るが違約金など発生)
決済 中古住宅などは、相手との決済時期の調整が必要。
 
2.手付金
  契約が予定通り進めば、契約金の一部となるが売り手、買い手のどちらかが解約をする場合は、次の方法が一般的。
解約手付け(売り主) 預かった手付け金の倍額の金額を支払って解約できる。(倍返し)
解約手付け(買い主) 支払った手付け金を放棄して解約できる。
  標準的な売買契約書の内容(手付解除)
売主または買主は、それぞれの相手方が契約の履行に着手するまでは本契約を解除する ことができる。売主が解除したときは、買主に対して受領済みの手付金を返還し、かつそれと同額の 金員を支払うものとし、買主が解除したときは、売主に対して支払い済みの手付金を放棄しなければ ならない。
ただし、相手側が契約で定められた行為を開始すると解約できない。
・第2回目の中間金も契約で定められた行為と見なされ、解約手付けでは解約はできません。
・手付金支払い後、相手が売買上必要な手続きなどを進めると解約手付けでは解約はできません。
   
契約時の手付金の相場
 
新築住宅 一般的には5〜10%程度
中古住宅 一般的には10〜20%程度
なお、売り主が不動産会社の場合は、売買価格の20%以内と決められています。
手付金の保全措置
  次の場合は、手付け金の保全措置が取られます。
しかし、これ以外の場合は、手付け金の保全措置は義務づけられていませんので注意が必要です。
工事完了前の売買 手付け金5%または1.000万円を超える場合
完成後の売買 手付け金10%または1.000万円を超える場合
注)売り主が個人の中古住宅の場合は保全措置は取られません。
 
3.危険負担
  危険負担とは、不動産の引渡までに、災害や火災などでその不動産に損害が生じた場合の取り決めをいいます。般には、売り手側がこれらの危険を負担する場合が多い。かし、法律上は、売り手、買い手のどちらが負担してもいいので、売買契約書のチェックは重要。
 
標準的な売買契約書の内容 (危険負担)
1.  本物件の引渡し前に、天災地変その他売主及び買主のいずれの責にも帰することができない事由によって本物件が滅失したとき、買主は、この契約を解除することができる。
2. 本物件の引渡し前に、前項の事由によって本物件が毀損したとき、売主は、買主と協議のうえ、本物件を修復して買主に引渡す。この場合は、修復に必要な相当の期間引渡しが遅延しても、買主は、売主に対して、引渡しの遅延による損害の賠償を請求することができない。
3. 売主は、本物件の修復が著しく困難なとき、または修復に過分の費用を要するときは、この契約を解除することができる。買主は、本物件の毀損によって契約を締結した目的を達することができないときは、この契約を解除することができる。
4. 第1項または前項によってこの契約が解除された場合、売主は、買主から受領した金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。
 
2の問題は大きな問題
火事で一部が消失しても復旧すれば買わなければならないし、復旧のための引渡しの遅延も賠償請求できないといった内容。

 
4.特約
4.1ローン特約
  ローンが組めないと契約を白紙撤回出来る特約
  契約時に、ローンの種類や金額、手続き期間をはっきりさせた上で、ローン申し込みが不成立になった場合、売買契約を白紙に戻す契約。
支払った金銭も返還される契約上の特約。
4.2買い換え特約
  買い手がつかないと契約を白紙に戻す特約
  一定期間、希望金額で今の不動産を売却できなかった場合に、契約を白紙に戻す特約
   
 
5.売り手の瑕疵担保責任
  民法では、売り主にも、瑕疵担保責任が存在します。
・新築でも、中古物件でも同じ。
売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売り主は買い主に責任を負う。(民法570条)
・買い主は瑕疵を知った1年以内(一般的事例)であれば、損害賠償を請求できる。
・競売物件はこの限りではない
注:この部分は、売主が不動産会社の場合に限定され、個人が売主の場合は適用されません。
・注:新築建物の瑕疵担保責任は10年です 。

標準的な売買契約書の内容 (瑕疵担保責任)
1.
買主は、本物件に隠れた瑕疵がある場合は、売主に対して損害賠償を請求することができる。この場合において、契約を締結した目的を達成することができないとき、買主は、売主に対して契約を解除し、損害賠償を請求することができる。
2.
買主は、売主に対して前項前段に定める損害賠償に代えて、またはそれとともに、本物件の修補を請求することもできる。
3.
前2項の請求は、本物件の引渡し後__を経過したときは、することができない
4.
第1項後段によってこの契約が解除された場合、売主は、買主から受領した金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。
  民法では、瑕疵の発見から1年以内、上記の契約書では契約後1年以内という食い違いはありますが、後者の見解でも、契約後1年以内が瑕疵担保請求のリミットです。(中古住宅)
 
6.その他
 
現状有姿売買
(現況渡)
不動産売買で、現況渡しの広告がありますが、これは、売り主が単に、現状のままで引き渡す。といっているにすぎない。
現況渡しだからといって、売り主の瑕疵担保の責任を免責するとの合意であるとまではいえない。
というのが、不動産業界の一応の認識。

現況渡しの売り主の瑕疵担保責任についての定説がないため、現況渡しの場合、売り主の疵担保責任については、契約書を確認したり、内容をよく確認しておく必要があります。
消費税 土地には消費税はかかりません。

  不動産用語の豆知識  
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