危ない戸建て住宅住まいと法律・タイトル

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●同時契約は違法です!
土地と建物の
   同時契約は違法です

●業者の本音を知っておこう
なぜ、建築条件付きが多い
早い、安いが信条!
僕、知らない!

●建築条件付き宅地とは
建築条件付き宅地とは
青田売りにだまされるな
チェック・ポイント
ミニ・コラム中古住宅購入

●危ない戸建て広告
宅建業法を知ろう!!
こんな広告に出会ったら
身を守る契約の仕方
解約はできるのか?

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不動産を買う
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危ない戸建て住宅−身を守るための契約

同時契約を迫られている!!
土地と建物は一緒にご契約頂くのが決まりですので。
  そんな決まり誰がつくったんや。勝手に決めるな。
すでに確認申請は提出しています。すくに変更手続きはしますので。
  確認申請が下りなかったら、広告もだされへんもんな。
最初に、建築条件付き宅地の説明をしない。曖昧にする。
  そんな説明して、お客さんに知恵がついたらマズイ、マズイ。
建築の請負契約が出来ないと、手付け金などが損になります。という説明。
  なんでやねん。
ほかにも欲しいというお客さんがいます。
いま、土地の売買契約と建物の請負契約をしないとそのお客さんに取られてしまいますょ。
  ほんまかもわからん。うそかもわからん。もっとも多いセールストークですね。
  この土地売れてません。そんなこと言う営業マンおらんもんな。
建物の請負契約は後でいくらでも増減見積を提出しますから。 はやく、契約しましょう。
  はよ契約したら、なんかええことあるんか。ええことあるのあんたとこだけやろ。
  客はもう逃げられへんようになるものな。
土地と建物の契約をしないと融資が先に進みません。
  その銀行つぶれかけとるのとちゃうか。

 不動産業者はほとんどがこのような手口で、土地と建物の同時契約を迫ります。でも同時に契約をしなければならない法的な根拠はどこにもありません。
 もちろん、同時に契約をすること自体が違法なのではありません。
 曖昧な間取り、曖昧な仕様や価格で建物の計画が曖昧なまま、契約をしてしまい、後で失敗した。と思っても、手付け金も払っていれば、もう解約をすることには躊躇しますね。

 途中解約を言い出せば、当然違約金20%を払って頂かないと解約できません・・・・ と、業者有利の立場になってしまいます。
 業者有利の契約をしない。そのために建築確認が下りている建売住宅ではない限り、同時契約は絶対してはならないことなのです。


土地と建物の同時契約が可能なのは、すでに建築確認が下りた、間取り変更のできないいわゆる「建売住宅」だけです。


巻き替えって何??
 契約書をやり変えたり、変更することを業界用語で「契約の巻き替え」といいます。あるいは契約をすることを単に「契約を巻く」といった表現をする場合があります。
 土地と建物の同時契約を行った業者は、ほとんど例外なく、建築確認が通れば、契約を一本化する。と称して、土地付き建物の売買契約書あるいは不動産売買契約書といった建売住宅の契約書に差し替えようとします。
 しかし、もともと別々の契約である以上、これらの一本化契約にしなければならない理由は何もありません。そして、このような契約に変更する一つの理由が下の仲介手数料とも関係してきます。
 建築条件付きの土地の仲介であれば、土地だけの仲介料しかとれる根拠がない。
 建て売り住宅の契約に変更すれば、土地と建物の両方から仲介手数料が取れる。
 知らぬは客ばかり・・・・・といった構図も見え隠れしますね。

融資はどうなる

 土地と建物の契約をしないと融資の審査ができません。あるいは不利になります。といった説明で土地と建物の同時契約を迫る事例が多いです。でも本当にそうでしょうか。
 銀行は土地の代金と建物の見積書があれば、いつでも融資の審査は可能です。疑問に感じれば、近くの銀行の融資窓口で聞いてみましょう。融資まで不動産会社のお膳立てでしてもらおうとするから、相手の術中にはまるのです。

 また、土地を仕入れるために銀行から融資を受けている不動産会社とすれば、取りっぱぐれの少ない住宅ローンの客を銀行に紹介することは、自社の今後の融資にも心証が良くなる、という副産物もあります。

仲介手数料
 建築条件付きなどの土地の売買契約の場合、仲介手数料は土地と建物の両方の仲介手数料を支払う必要があるのでしょうか。

答えはNOです。
 宅建業法では、仲介料が取れるのは「土地・建物の売買や斡旋であって、建物の請負契約の仲介ではありません。そのため、建築条件付きの土地の仲介は、土地の売買の仲介業務に対してのみ発生するものです。


宅建業法、第2条2
宅地建物取引業・・宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。

・・・つまり、この業務を行う場合のみ仲介手数料が取れるのです。請負契約の斡旋は仲介業務ではありません。 建物の請負契約に仲介料を支払うべき法律上(宅建業法)の根拠はどこにもありません。

ザル法「宅建業法」

 広告をみると非常に多くの物件が、「フリープラン」「間取自由」「自由設計」といった表現で、土地と建物のセット価格が表示されています。本来は広告をだすこと自体が違法ですが、同時契約も迫ってきます。でも、「宅建業法」では、これらの違法行為をしても、罰則はありません。

 不動産の業界団体である「宅建協会」などに相談を持ち込んでも、「指導します」という返事しか返ってきません。罰則規定が無いから、指導しかできないのです。

 罰則が無いことが、これらの違法な広告や契約を助長する一つの要因となっています。
 宅建業界も政治家に対する一つの圧力団体と考えれば、法制化途中で罰則をなしにする「ザル法」が制定されたのでしょう。


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