危ない戸建て住宅－宅建業法を知ろう

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建築確認が下りるまでは、建物の広告は出せない。契約もできない。

　宅地建物取引業法（宅建業法）では、建物の広告は、確認申請が下りるまで広告をしてはならないと定められています。
また、契約も行ってはならないと定められています。
そのため、下のような広告は、宅建業法に違反した契約となります。
同時に、このような広告も、建物の契約をすることも禁じています。
　つまり、このような広告で勧誘し、土地と建物の同時契約を行うことは、そもそもが宅建業法違反となることを最初に理解しておきましょう。

上の広告の違法部分
・建物完成日を書いていながら、実はプラン変更可なので、実際には着工もしていない違法広告
・建築確認の番号を記載していないため、広告表示の面でも違法広告。
・建築条件付きと書きながら、土地の価格は一切書いていない違法行為
・などなど

注：	建物の広告が出来ないといっても、土地の価格を明確に表示し、その土地に建てられる建物の参考間取りや参考価格を土地価格よりも小さく表示して、購買決定の参考のために記載することは認められています。上記のように、土地と建物の合計価格だけを表示したりする広告は、宅建業法上の違反行為となります。

宅地建物取引業法
第３３条（広告時期の制限）
　宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可（開発許可のこと）、建築基準法第六条第一項の確認（建築確認のこと）その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。

・・・建築確認や造成の許可、開発許可などの許可が下りた後でなければ、広告をしてはならないょ。という意味。

第３６条（契約締結等の時期の制限）
　宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可（開発許可のこと）、建築基準法第六条第一項の確認（建築確認のこと）その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。

・・・建築確認や造成の許可、開発許可などの許可が下りた後でなければ、契約を結んではならないょ。という意味。

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建築条件付き宅地だけは例外

　でも、建築条件付き、つまり一定の期間を定めた上で建物の請負契約を結ぶことを条件に、土地の売買契約をすることはかまいません。しかし、そのためには、広告にも土地の代金を明確に表示しておかなければなりません。物の間取りや価格を広告に提示するのはかまいませんが、土地の価格表示が大きく、かつ、建築条件付きとはっきりと広告に提示しておく必要があります。

上の広告を例に取ると、買い手は、建築条件付きと小さくとも記載されている以上、売り主が同時契約を迫ってきても、建築条件付きの土地の売買契約だけを結ぶことが可能ですし、その権利を有しています。
　つまり、建物の契約は間取りや仕様、別途工事の内容などを十分に吟味した上で契約をすればよいことになりますし、打ち合わせの途中で土地の売買契約を白紙撤回することも可能になります。

でも、土地と建物の同時契約をしてしまうと、もう、後戻りはできません。

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下の３つの方法しか、売買契約はできない

　土地や建物は、下の３つの方法でしか、広告も契約もすることはできないと、宅建業法や独占禁止法で規制されています。

形態	分譲宅地の販売	建売住宅	建築条件付き宅地の販売
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建物	どんな建築会社を使おうと自由	すでに出来上がっているか、着工しつつある。	売主などに限定される
間取りや仕上材料	自由	変更できない	自由だが、売主が出来ない工法や材料は指定出来ない。
広告の特徴	．	建築確認番号が必ず記載されている（記載は法的要件）	建築条件付きと記載されている（＊３）
契約	土地だけの売買契約	土地・建物の売買契約一般的には、土地付き建物売買契約、あるいは不動産売買契約の土地と建物の合計金額で契約する契約形態。	土地の売買契約と建物の工事請負契約の２本立て（別々の契約）

（＊３）
この土地は、土地売買契約後３ヶ月以内（＊１）に売主と住宅建築請負契約をして頂く事を条件として販売します。
この期間内に住宅を建築しないことが確定したとき、または住宅の建築請負契約が成立しなかったときは白紙となり、受領した金銭は全額お返しします。
注）広告により若干表現は異なります。
注）住宅請負請負契約の売主が、代理人の場合もあります。

注：平成１５年３月に公正取引委員会の見解が変更され、３ヶ月という期間は撤廃され、任意の期間となりました。ただ、この見解が広く不動産業界に浸透されていないため、今でも「３ヶ月以内」とする販売形態が多いです。

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