住まいと法律・民法住まいと法律・タイトル

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●建築基準法など
○建物の法律
       
用途地域
道 路
建ぺい率
容積率
道路斜線
北側斜線
日影規制と3階建て住宅

○道路の法律  
私道とは 
私道の権利と義務
ミニ開発の出来る訳


○工事中の損害
 
工事中の損害  
工事中の火災・風水害  
工事中の第三者事故
まとめ

○お隣さんとの関係
 
隣地使用権 209条  
排水の権利義務 214条 
界標設置権 223条  
外壁後退義務 234条 
目隠し請求権 235条

●消費者契約法

基本理念  
契約の取り消し権  
違法な契約条項の無効

●住まいと法律ミニ知識
改正・建築確認制度の概要 
完了検査は受けるべきか?  
無許可でも出来る工事  
あなたも設計者  
建築確認は構造審査を
         していない  
確認申請後の変更は可能か


 

 

 

 
外壁後退義務

建物は、境界から50cm以上離さなければならないのか。

外壁後退義務・図
確かに民法では、建物を建てる場合、建物は境界から、50cm以上離さなければならないと書かれています。さらに、その規定に背いて建てている場合、隣地の人は建築を廃止し、あるいは変更させることが出来ると書いていますね。キビシィ!!
第234条
建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない。

2)前項の規定に違反して建築をしようとするものがあるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることが出来る。
ただし、建築に着手した時から1年を経過し、又は建築が完成したと後は、損害賠償の請求のみをすることができる。

第236条
前二条の規定と異なる慣習がある時は、その慣習に従う。

注記
「ほんとうに50cm離さなければならないの」と、この規定はよく気になる事例ですね。そして、どの程度拘束力があるのか、と。
でも、この規定こそ住まいにおける民法の精神そのもののような気がします。
民法の解釈は、人の持つ権利義務と公共性、社会条理の狭間で揺れ動いています。

民法では、境界と建物の関係をこのように規制していますが、今までの判例や新しい法規制などから、次の特例が存在します。

■近隣商業地域、商業地域
この地域では、民法の規定をそのまま準用していては、土地の有効活用が出来ません。平成元年、最高裁判例では、防火、準防火地域で、耐火建築物であれば、民法の規定は排除され、境界に接して設けることが出来る。という判決を出しています。
現実問題、このような地域では、お互いが土地を目一杯有効利用したいために、境界一杯までの建物が多いですし、お互い様なので、50cm離せとは、だれも言いませんね。

■第1種、第2種低層住居専用地域
これらの地域では、都市計画法の規制により、外壁後退を、境界から1〜1.5mに離しなさい、とい規制があり、こちらが優先されることになります。

■ハウスメーカーの承諾同意
上記以外の地域で、境界から50cmよりも近い距離に建物を建てる場合は、ハウスメーカーなどは、工事が入ってから、隣地から工事の中止や建物の変更を要求され、工事が一時的にせよ中止してしまうリスクを回避するため、このような建物を建てる人には、隣地の人に、「50cm以内に近づくが、承諾します」といった内容の承諾書をもらってくるように建築主にお願いしている会社が多く存在します。
これも、着工してから近隣トラブルで工事に支障がないようにする民法第234条とその第2項を意識した行為ですね。

■現実論
普通の人がこの規定を知っていることは非常に少ないのが現実です。そのため、みんな境界から50cmも離さずに建てているから、私も大丈夫。と考えるのは当然のことです。
民法は、50cm離せ、という規定とともに、慣習があるときは、その慣習に従え、とも書いています。そして、都市部の多くの人が、この規定など知らずに、境界付近まで建物を建て、そして、隣家とも何のトラブルもなく過ごしているのが現実です。

結局、この規定は相隣関係という「お互い様」という互譲の精神無くしては解決できない問題です。 本気で民法の規定を主張しあえば、都市部では小さな家しか建てられなくなってしまいます。

権利を行使し、義務を履行するに当たっては、相手との信頼関係を尊重し、信義に従い誠実に実行しなければならない。そして、権利の濫用はこれを許さず。という民法第1条の基本原理は、権利を主張するときの摂理を説いています。
もっとも、それでも民法を盾に、自分の権利だけを主張する人がいることも事実です。

狭い日本だ。お互い、我慢できる距離で、くっつきあって暮らそうょ。というのが、もっともいい関係です。

■誤解の無いように
ときどき、法律を聞くと、杓子定規に考える人がいますが、この規定は何がなんでも50cm離せ、ということを言っているのではありませんょ。お間違えの無いように。。
隣家が承諾すれば、いくら建物が近づいても構いません。
「いいよ」と答えてくれる近所つきあいが大切なのです。

注:互譲の精神は相隣関係の判断(判決)では大切な要素のようです。
注:この法律は、『しなければならない』という強制法規ではなく、『もし、建物を境界近くに建てるなら、こういうルールをベースにしましょう』といった話し合いのベースを定めた法律です。最後は、当事者同士の話し合いで決まります。
つまり、境界から50cm以内に建物を建てたのだから、即、違法なことをしているのだ、と考えると間違いですよ。


  相隣関係(民法)  
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