住まいと法律・道路の法律住まいと法律・タイトル

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●建築基準法など
○建物の法律
       
用途地域
道 路
建ぺい率
容積率
道路斜線
北側斜線
日影規制と3階建て住宅

○道路の法律  
私道とは 
私道の権利と義務
ミニ開発の出来る訳


○工事中の損害
 
工事中の損害  
工事中の火災・風水害  
工事中の第三者事故
まとめ

○お隣さんとの関係
 
隣地使用権 209条  
排水の権利義務 214条 
界標設置権 223条  
外壁後退義務 234条 
目隠し請求権 235条

●消費者契約法

基本理念  
契約の取り消し権  
違法な契約条項の無効

●住まいと法律ミニ知識
改正・建築確認制度の概要 
完了検査は受けるべきか?  
無許可でも出来る工事  
あなたも設計者  
建築確認は構造審査を
         していない  
確認申請後の変更は可能か



 

 

 

 
私道の権利と義務
私道負担をしている。
建物を建てるときに、道路後退をさせられた。
他人の私道に水道管は敷設できるのか。

等々、私道に関する疑問を知っている範囲でご紹介してみましょう。
ご注意  私道の権利や義務は、どちらかというと民法で規定されているものがほとんどです。民法は、道交法のように、スピード違反をして捕まったら、即反則金等というような明快なものではありません。民法に書かれている権利や義務は、双方が守るべきルールであって、強制力を伴うものではありません。

 工事をするためにやむを得ず、隣地にはいることは民法で保証されています。隣地から1m以内は、窓に目隠しをつける義務を明記しています。しかし、いわゆる民事介入といって、いくら民法に書かれている権利、あるいは義務だからといって、警察や行政の強制力は行使できません。

 紛争があって、当事者同士で解決できない場合は、裁判で決着をつけるしかないのが民法です。そして、裁判になったときは個々のケース毎に裁判所によって判断され、その積み重ねが判例となり、訴訟するときの勝敗の目安ともなっています。

 その判例すら、白黒逆の判決が出ている場合も珍しくありません。


■他人所有の私道に水道、下水道、ガス管等は敷設できるのか。

私道・図−11.埋設管は、やむを得ない場合のみ
 Bさんが所有している敷地を、Aさんが通行に使用している場合、他に埋設のルートが無ければ、埋設管を敷設することは出来ます。
 しかし、最初の注意書きにあるように、Bさんの承諾は必要です。金銭的授受が必要かどうかは、結局お付き合い次第です。
 民法上の権利があるということだけです。権利があるから承諾も費用もいらないのだ・・ではありません。

2.しかし、次のような場合は、埋設できない私道・図−2
 Aさんは、日常的にBさんの敷地を通って公道に出ているが、Aさんも狭い道路に面している場合。
 民法では、上記の例のように、そこしかルートがない場合しか認めていません。代変えの方法がある場合は、それが優先されます。

 


■通路幅が狭いので、隣地の持ち主に拡幅を要求したい。

私道・図−3 Aさんのもっている敷地が、公道と1.4m程度しか接していないため、建物が建てられない。そのためにBさん側に拡幅を要求できるか。

 単に確認申請や建物を建てるためだけに請求することは出来ないでしょう。
 借地として借りるか、申請時だけ承諾をもらって申請する。あるいは、土地を買う。などの方法です。

 


■裏隣りの人が家を建てるため、道路までの通路を申請図面に書くことを承諾したが、確認申請が提出されれば、土地の権利はどうなるのか。

私道・図−4 裁判所の判例では、確認申請は、そのことによって、敷地の所有権や使用権などを判断するものではなく、あくまで建物と敷地の建築基準法上の関係を審査するだけあり、その敷地に対して、使用権を取得するものではないといっています。
 建築確認では、敷地の所有権が誰の物かは、一切審査しません。建築確認は、その敷地に対して、私法上の使用権取得や権利義務の法律上の効果を及ぼすものではありません

 

余談−他人地の無断使用を豪語していた建築士事務所協会のえらいさん。

 そのビルを希望どうりの大きさで建てるには、すこし敷地が小さかったらしく、そのえらいさんは、隣の敷地の一部も申請図面に入れてしまい、建ぺい率や容積率をクリアさせて確認申請をおろしたと自慢げに話をしていたことがあった。
これは、上記の、確認申請時に敷地の所有権や持ち主を審査しないのを悪用した事例。

 私の敷地は、ここまでだといってしまえば、役所はいちいち確認などしませんょ。
その変わり、確認申請書の表紙には、「....は事実と相違ない...」の一文が必ず付いていますから、もしばれれば、虚偽の申告をした罪で問われますが。

 建築士事務所協会・・・社団法人で設計事務所の集まった全国団体。各地の支部有り。

 こんなバカな人のお付き合いをするのがいやで、私は、その事務所協会を脱会しましたが。

 


■前面道路が狭いため、敷地を道路から後退させられた。

私道・図−5 図のように、前面道路の幅員が4m未満の場合には、道路の中心から2mまで、敷地境界を後退させられた上、役所によっては、その部分に塀などを作りませんという念書を入れさせられるところもあります。

●所有権など敷地の所有権は、変わりません。また、道路整備をする必要もありません。
 あくまで、建築確認のためだけに敷地を後退させたということです。道路の中心から、2mまでで、塀を作る人もいれば、役所の検査が終わった後、元の位置で塀を作る人もいます。
 どちらをしたからといって、そのことで建物や公庫などの融資がどうこうなるものでもありません。
 建築基準法は、住宅などの建て替えの時に、この法律によって、4m未満の狭い道路も、少しずつ広がっていくだろうという趣旨だと思いますが、私権を制限する法律ではないので、いままでこの法律によって、道路が広がっていった等という事例にはお目にかかったことがありません。
 ただ、行政によっては、2mの後退部分を買い取り、側溝を整備しているところもあります。
このような行政側の財政的努力がない限り、2mの道路後退は、単なる図面上の制度でしかなり得ないと思います。


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