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中古住宅購入−中古住宅を買う

 住宅を購入する一つの選択肢に「中古住宅の購入」が上げられます。
 すでに住宅のストックは、世帯数を超えて余っている状態です。このことは、「購入派 VS 賃貸派」のコラムでもご紹介した通りです。

 では、中古住宅のもつメリット・デメリットを考えてみましょう。


メリット
・新築にくべて割安
  土地の価格は、新築であれ、中古住宅であれ変わりませんが、建物の費用が大きく変わります。特に日本の木造住宅では、築20〜25年程度で建物の売買価値をゼロと査定する場合がほとんどですから、築10年ほどの新しい建物でも、建物の売買価格は新築当時の半分程度にまで低下している場合があります。
つまり、建物の価格が安い分、トータルの取得価格が抑えられますね。
補足:マンションでは、35年程度で建物価格はゼロになり、土地代相当分程度がマンション価格となっています。
・日当たり、風通しなどが実感として分かる
  新築では、いくら間取り図とにらめっこしたところで、実際の日当たりや風通しの感覚をつかむことはできません。しかし、中古住宅ではすでに建物が建っているのですから、廻りの様子や日当たり、風通しが一目で把握することができます。
・コミュニティの様子が分かりやすい
  新築の場合は、1戸だけ分譲される事は少なく、数戸から十数戸といった単位で販売されることが多く、お隣も新築さん・・といった場合が多いですが、中古住宅はそうはいきません。その地域が古い古い昔からの人達が住んでいるのか、比較的新しい世代が多いのか、子供達が多いのか少ないのかといったコミュニティの様子も観察しやすいです。
・掘り出し物に出会えることがある
  築十年を経って、価値が半減してもしっかりとした作りの家はいくらでもあります。そういうものを捜せば、半値でも新古車を捜したような高い価値の住宅に巡り会うこともあります。

●デメリット
 デメリットは、実はメリットの裏返しととなっている場合が多いです。
・修繕維持費がどの程度かかるのか分かりづらい
  築年数が経つほど建物の販売価値は下がっていきますが、それは同時に維持修繕費がかかっていくということです。ただ、今後どの程度のメンテ費用がかかるのかわかりにくいのが難点し、近い将来一定の修繕費がかかることは覚悟する必要があります。
・良い建物かどうか素人にはわかりにくい
  上と似たような事ですが、メリットとして掘り出し物に出会える反面、それが良い建物なのか、内部が腐っていたすぐに修繕を要するような建物なのか、素人には見分けにくいのも中古住宅の特徴です。
・増築や建て替えができない場合がある
  最初から建ぺい率オーバーの違法建築だった。あるいは用途地域の規制が変わって今建っている大きさが建てられない、といった制約があるケースもあります。
・仲介手数料が必要
  新築住宅の中には売り主が直接販売している物件も多く、仲介手数料が不要な物件も多いですが、中古住宅だけは仲介業者を経なくては物件を探すことができないため、物件価格の3%+6万円(上限)の仲介手数料は必ず必要になります。

 

●その他の注意点
・融資が多少限定されることもある
 最近は融資も多様化していますが、それでも中古住宅の場合は借りられる年数に制限があったり、まったく借りられない金融機関も無くはないですから、新築住宅の取得よりは、金融機関の窓口が少し限定される場合があります。

・修繕・リフォーム費用に要注意
  新築と異なり、取得価格だけで全てが終わるわけではありません。築年数が新しい場合は新たな出費は必要ありませんが、築年数が10年を超えている物件では、すぐにか、あるいは近い将来かは別にして「修繕費用」を予算化しておく必要があります。
 また、以前の居住者の使い方や、築年数、リフォーム済みか、そうでないかによっては入居時点で「リフォーム費用」も必要になってきます。

●中古住宅の醍醐味
・お値打ち物件をゲットする
 中古住宅購入の最大のメリットは、新築同様なのに、建物価格が大幅に下げられている。あるいはすでに築15年前後なのに、まだまだしっかりしていてあと20年30年は十分に持ちそうな建物・・といった建物の程度よりも割安な価格で売り出されている物件をゲットすることでしようね。

土地を買うつもりで築古年物件を買う
 少し長期的な展望が必要ですが、まず築古年の物件を買い、いばらくそこで住んでおいて建物の頭金を貯め、5年、10年してから建て替えをする。といった場合も中古住宅はお得かも知れません。



・中古住宅は、坪数×築年数
 これから新築住宅を建てよう・・と考えている人には恐縮ですが、中古住宅の値段の付け方は、住宅の仕様や住宅設備の優劣ではありません。
 いくら床暖房が付いていても、キッチンにお金をかけた住宅であっても、贅沢な無垢のフローリングを張っても、造りつけ家具を付けたところで、中古住宅になると、そういう部分はほとんど反映されず、その住宅の坪数にごくごく普通の木造住宅の坪単価を目安にして、経年の低減をする場合がほとんどです。

 たとえば、目一杯お金をかけて、建坪40坪の建物に75万円で建て、総額坪3000万円かかったとしても、10年後に売却するときは、坪30万円(標準的坪単価60万円の半分)で1200万円の価値に、建物の程度により多少の『色をつける』程度の査定でしかありません。

 もちろん、20年から25年後には原則ゼロ査定です。(実際には建物の程度により200〜300万円といった上積みをしている場合が多いですが・・・)

 なぜでしょうか。。
 たとえば、床暖房も効率や使い勝手は10年前と今では大きく異なります。10年前に最新のキッチンでも、10年経てばもっと安くて良い物が手に入ります。造りつけ家具は意外とその人にあったようにつくっているので汎用性が効きにくい、無垢のフローリングも同様ですね。つまり、機器や設備の陳腐化、あるいは個性の合うあわないといった問題で費用が認められにくいのです。

注:査定と書いていますが、実際は査定ではなく、不動産会社の営業マンが、最近の売買事例から、販売されやすい「目安」を提示しているに過ぎません。どの金額で売ろうと、それは販売する者の自由ですが、土地建物は需要と供給の関係にあるため、相場観よりも高ければ誰も買わない。相場観よりも安いと感じればみんなが買う・・という関係にあります。

注:文中の坪60万円というのも一つの目安であって絶対的なものではありません。

●面倒くさい、わからない物に手を出しづらい
 日本は「中古売買」が非常に送れています。中古住宅に魅力的な物件が少ない。ということもありますが、最大の障害は「手入れにいくらかかるか分からない」という点ではないでしょうか。
 面倒くさい。分からない。だったら少し高いが新築を考えよう。。となるのかも知れませんね。
 マンションの方が中古として余り抵抗感を感じないのは、建物の耐用年数の長さにあるのではないでしょうか。

●マンションの下落傾向
 マンションの価格が減少していく傾向には、一つの特徴があり、(株)東京カンテイの公開データでは、新築の時の価格から新築価格の2/3の価格帯に下落するのは、東京12区内では新築から20〜24年目。首都圏平均では11年目。近畿圏・中部圏では9年目となっており、人気が高い所ほど価格下落に時間がかかるということです。やっぱり、人気のあるところは新築時の価格も高いですが、下落率も低いようですね。

 なお、ごく一般的な傾向としては、新築から築10年程度までは一定の率で下落していき、いったん築10年から20年程度の期間は、やや下落傾向が低下していきます。そして、築20年を過ぎる頃から、また、一定の下落傾向を示すようになり、概ね築35年程度で、建物としての価値ではなく、土地としての資産価値程度の価格になるようです。 注:図は東京カンテイの公開データより作成


中古住宅購入
 
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